武汉假期新盘“拼了”：同区域楼盘“互踩”，销售蹲竞品门口拉客，二手挂牌

武汉在建新房项目平安璟园。 董红艳/摄
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 董红艳 李贝贝 武汉报道
近期，武汉实施“认房不认贷”政策，并取消二环内限购，各区均不再限购。中指方面指出，武汉主城区多个改善型项目热卖，去化率达到70%以上，大大高于武汉平均不到30%的去化水平。市场重现“日光盘”，为“金十”开了一个好头。
不过，武汉的局部市场呈现冷热不均的状态。“双节”期间，记者走访武汉光谷金融港附近多个新房楼盘，发现该区域聚集的新房楼盘市场较为冷静，看房人数寥寥。楼盘之间甚至互相“拉踩”，有的楼盘销售人员甚至蹲守在竞品售楼部门口抢客。
楼盘相互拉踩+抢客
“双节”期间，武汉光谷南金融港附近多个新房项目争相开盘或者加推。记者走访相关售楼部后发现，各个楼盘在开盘初期销售状况不错，不过后劲不足，“双节”期间来访人数寥寥。同时，相邻的楼盘之间有明争暗斗，互相抢夺客源的现象。
位于2号线佛祖岭地铁站正对面的平安璟园在9月29日中秋节当天正式开盘，首推1号楼的150套房源，均价约2万元/平米。10月2日，销售顾问向记者介绍，该楼盘属于精装改善盘，共计有3栋楼，本次开盘已经卖了一半了。
不过，当天下午2点半左右，记者环视整个售楼部，并没有发现其他的购房者前来此楼盘咨询。“放假了，大家都回故乡或者出去旅游了，所以看房的人很少。”以上销售顾问向记者解释道。
与平安璟园相隔数百米的伟星光谷星悦广场在8月19日加推1号楼的房源。据销售人员介绍，优惠后大概为均价2万元/平米，截止10月2日，已经卖了一半了。而彼时售楼大厅仅有2—3家客户正在洽谈。

伟星光谷星悦广场售楼部。 董红艳/摄
别的，记者注意到，该区域的销售人员在介绍自家楼盘的时候，会不经意间拿附近的几个楼盘做对比，“拉踩”对方楼盘。平安璟园的销售人员在提到楼盘的配套优势的时候，指出光谷锦曜的区位较差，距离地铁较远。
光谷锦曜销售人员则表示，平安璟园开发商是武汉本土的小企业，此前开发的光谷春天的二手房是整个区域价格最低的，即便房龄更新，距离地铁站更近。伟星光谷星悦广场的体量比力小，只有三栋楼，可能未来学校也会差一些。
伟星光谷星悦广场销售人员则称光谷锦曜的是“斜的三角形的，地皮不够规整”，开发商口碑虽好，但是光谷锦曜邻近地铁二号线的地铁停靠站，会受噪音影响。平安璟园的开发商没有做精装修的经验，早期开发的房产品质都很差。美的云筑距离京广线铁路只有不到100米的距离，大概每十分钟就有高铁颠末，交房半年甚至都已经出现地基塌陷的情况，每平米售价已经降了好几千元。
美的云筑的销售人员则称伟星的实业规模没有美的大，伟星光谷星悦广场的部分楼层，或受将受到商业体的噪音和废气的影响。户型不太行，100平米的只做了一个卫生间。而“平安璟园的价格也卖得太贵了”。
别的，记者注意到，购房者一旦从一个项目的售楼部走出来，很快就会被在门口蹲守的竞品项目销售人员迎过去，被邀请去竞品项目看房。
其中，蹲守在伟星光谷星悦广场的美的云筑销售人员张钧（化名）告诉记者，美的云筑是在2019年拿的地，属于整个金融港的地王项目，楼面价高达10366元/平米，比平安璟园、伟星光谷星悦广场、光谷锦曜要贵出好几千块。加上施工成本约莫为3000元/平米，再加上绿化等方面的成本，现在卖这个项目公司一直都是在亏本卖，“卖一套亏一套”。这个项目现在已经亏本约两亿元了，现在领导对我们的要求就是要流量，要去化。

武汉美的云筑售楼部。 董红艳/摄
经济学家新金融专家余丰慧在接受《华夏时报》记者采访时表示，新房楼盘之间相互拉踩、抢客可能是由于市场竞争激烈。随着政策的宽松，楼市的供应量增加，购房者的选择空间也加大。楼盘为了吸引更多客户购买，可能会接纳主动推销，甚至攻击竞争对手的策略。
还有调控空间吗？
截止目前，武汉的楼市政策达到近年来最为宽松的阶段。9月19日，武汉发布十条新政，取消二环内限购，武汉各个区域均不再限购，并对贷款套数认定标准调整优化。同时，9月28日至10月31日第41届武汉秋季房交会期间，在武汉市参展楼盘中购买首套住房的，按契税应缴额度给予补助优惠，购买第二套住房的，按契税应缴额度的50%给予补助优惠。
在此之前，武汉首套房贷利率和首付比例已经低至3.8%和20%。同时，武汉官宣“认房不认贷”，只要购房者在当地没有房，都可以按首套来执行首付比例和贷款利率。
成交数据上看，伴随着利好政策，武汉的新房销售在9月末向上冲了一波。其中9月29日，新建商品住宅成交量达到835套，超过当月最低值的10倍。“中秋和国庆假期期间，我同事基本上都有卖出去房子，最多的卖出三套。”房产中介人员夏冰（化名）告诉记者。
不过，9月份新房的总体成交数据仍旧不是很理想，新建商品住房成交数量仅为6976套，还是相比8月下降了2.8%。进入10月份，成交仍旧未见起色，10月1日至10月6日，每天平均成交量仅为141套。如果按照此销售进度，预计10月份的成交量仅能达到约4370套，将比9月份还要低。
武汉不仅新房面临去化压力，二手房也面临较大的成交压力。诸葛找房网显示，截至6月15日，武汉二手房有效房源挂牌量达到187754套，截至8月31日，挂牌量为195934套，截止10月7日，挂牌量上涨至212007 套。也就是说，不到4个月的时间内，二手房挂牌量上涨了2.4万多套。
二手房供应数量不断增加的同时，价格却在较大水平的下滑。2021年初，马晶晶（化名）在金融港附近以约200万元的总价购买了金地艺境的约90平米的两居室二手房。马晶晶向记者感叹，“现在200多万元都可以考虑同小区120多平米的四房了。”
该片区的销售人员也向记者表示，以前这个区域的二手房都是2万多元/平米。其中，万科魅力之前在高峰期单价能卖到2.3-2.4万元/平米，但现在南区房源的单价大概2万元/平米，北区可能只有1.8万元/平米。

武汉金融港附近二手房。 董红艳/摄
中指研究院华中市场分析师李国政向《华夏时报》记者表示，武汉房地产市场信心与成交有所提振，呈现复苏势头。不过，由于商业银行此前在武汉的信贷政策相对比力宽松，因此，政策放松效果远不及一线城市。新房、二手房价格依然处于筑底回稳过程中，市场复苏缺乏稳定性。
不过，李国政认为，武汉的楼市仍旧具备肯定的调控空间。包括精准支持改善自住需求，降低住房换购交易税费，促进新房二手房良性循环等；加大供给侧结构性改革步调，允许自持的商办物业整体转让，已出让存量地块可收回重新规划利用，鼓励产品创新，建造好房子，提升产品品质等。

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