武汉的发展逻辑是怎样的为何长江新城无声响武汉新城兑现速度快

爱家爱自己 · 发表于 2023-6-15 16:18:03

一座城市的发展，与这座城市的居民荣辱与共，一荣俱荣，一损俱损。

对于一座城市的操盘手而言，城市的发展，操盘手仕途的变迁，以及这座城市居民的幸福指数，皆与其操盘思路以及操盘落地的实践痛痒相关。
作为新一线的武汉，作为湖北省的省会城市，其未来潜在的发展会是什么样的？武汉这座城市的发展逻辑到底是什么样的？

我们不从官方的角度构建那些宏伟的名词，我们从老百姓的角度深入浅出，只是个人观察的探究，并不是任何官方文件的解读，更不作为任何决策的依据，只是表达个人观点，仅此而已。

武汉的起源和发展，是从长江起步的，我们的先人古人选择居住在武汉，是因为长江的水资源丰富，从长江沿岸取生活用水方便，交通出行也可以通过长江作为载体，坐船四通八达，因为长江的便利性，很多货运，以及生活物质的运输，在长江两侧，能极大方便生活，也能丰富生活。

因此，从这种角度而言，武汉长江沿岸的商品房，特别是汉口滨江区域，基本都是武汉房价的天花板存在，长江对于武汉的意义，古人与今人的想法殊途同归，长江的赋能和价值，随着时代的变迁，已经发生较大变化，今天长江作为武汉最稀缺的资源，价值已经到无以复加的程度，古人和今人基本都达成共识。
在我国经济最发达的区域是长江三角洲，以及珠江三角洲，长江不仅仅对于武汉，对于我国而言，价值和意义都是不言而喻的。
大概150年前，张之洞在武汉画了一个圈，就有了汉口的诞生；22年前，湖北以武汉画了一个圈，形成了武汉8+1城市圈。

在武汉市，武汉市ZF落座在汉口的沿江大道，也是标准的长江沿岸，湖北省ZF坐落在武昌的洪山广场，他们直接决定了武汉的城市发展和建设状况。
汉口的城市发展是从南到北，但是外来的资金却是从北到南，相互碰撞最激烈的地方就是汉口市中心，这是汉口近一百多年来，繁荣的秘密所在。
当汉口城区的发展逐渐趋于饱和，成本逐渐增加之际，资本会选择另外地方进行停歇，从而完成城市化的进程。

汉口作为武汉的商业之根，发展逻辑是先有江汉沿岸汉正街的繁荣，再到江汉区的商业和金融，再延伸到长江时代的江岸区，犹如剥洋葱一样，一层接一层。
如今汉口的市中心已经饱和，老城拆迁、整改成本实在太高了，只有往北的谌家矶、武湖方向既沿长江，又有低成本的土地，于是长江新区呱呱落地，这是长江新区从南往北发展的原动力所在。
长江新区处于江岸区、黄陂区和新洲区三个区的交汇中心，而这三个区拥有将近300多万的人口，以及接近3800平方千米的土地，除了江岸区，其他两个区都有大片面积的土地待开发，这些土地面积可供未来30-50年开发。

长江新区基本都是武汉三镇中的汉口镇，当然武汉市ZF位于汉口，规划乃至建设长江新区的方案，能让武汉市ZF价值和利益最大化，武汉市的土地税收，背后的产业和商业的附加值，都能极大提升武汉市的财政增量。
武汉另外一个重点的开发区域，在东湖高新区，最新的官方称谓，武汉要开发武汉新城。

武汉新城是以左岭为主的新城中心片区，以及光谷片区、葛华片区、花山片区、龙泉山片区、红莲湖片区、梧桐湖片区、滨湖半岛片区。
武汉新城将成为武鄂黄黄都市圈发展的“主引擎”，从更高维度而言，《武鄂黄黄规划建设大纲》包含了8大城市组团：武汉新城组团、武昌组团、汉口组团、汉阳组团、汤逊湖组团、鄂州主城组团、黄冈主城组团、黄石·大冶组团。

光谷的开发，乃至武汉新城的规划和建设，更加符合水果湖的利益，一方面武汉新城的规划，主要是光谷和鄂州形成的产业和商业价值的提升，土地开发的溢价，以及造新城的资源导入，受益者都非仅仅是武汉市，而能动员武汉周边其他行政城市，武汉市ZF自然热情不足，而湖北省ZF自然能获益更多。
省里重点推进开发光谷，一方面武汉三镇可以建设的新区中，汉阳的经开区已经成型，汉口的长江新区获益最大的是市ZF，而整个武昌可以开发的土地中，只有光谷拆迁的难度，以及土地变动的难度最低，而且光谷有大量高校和产业的加持，距离鄂州最近，有成片的土地可以开发，而且开发的成本很低，潜在的收益很大。

开发光谷，大量的资源投入光谷，将光谷建设成武汉的第四镇，从投资和回报来看，性价比最高，而且能动员周边城市的发展，有利于动员周边城市的发展，当然省ZF的地位和权限肯定高于市ZF。
武汉新城的概率落地，是武汉都市圈的影响力开始向外进行辐射，城市之间的利益分配，行政区域的阻隔，硬性成本较高，而且各个行政区各自利益的分配，省ZF也有利益瓜葛，会导致开发武汉新城的难度变得隐形成本极高。