武昌湾项目案名、开盘时间有端倪了！户均162平起，规划细节出炉

武昌湾地块是武汉现任总价地王，由武汉城建&瑞安共同开发，一个是武汉本土房企老大，一个是武汉天地的开发商。就凭这，一点点动静都会备受期待。
最近，武昌湾的首个地块规划出炉，户均建面约162平，带装修总价大概率在500-600万左右，据说这只是武昌湾的起步门槛，整体户均大概高达建面约200平以上。
项目的节奏放得很慢，今年不会有动静，明年才会开放示范区，首开大概到等到明年下半年。
项目案名一直没定，此前征集过，也传言过武昌前湾。不外，一姐最近又听到一个案名——长江新天地。“天地”这两个字大概率是有的，总之，我们还要等待官宣！

01
直击楼盘疑虑






1、武汉城建+瑞安，到底带来了怎样的产品？


武汉城建是武汉本土房企老大，瑞安是武汉天地的开发商，所以首个地块的规划，确实备受关注。


先看一下，首个地块B4的位置，在整个地块的东南角。看起来一线临高架，位置最远，但却有个优势，它是距离三地铁换乘站最近的。

根据规划公示信息显示，公建化外立面，全玻璃幕墙这些都是有的。B4地块的户均建面约162平，面积相当大，而且这还只是起步门槛。所以从户均可以看出，项目整体的品质是非常高端的！
曾经有人说，它要打造武汉第二个“武汉天地”，甚至超越武汉天地，确实是可期的！

再来看一下地块的内部规划，超高层为主，1号楼、2号楼均为45层，3号楼为5层和23层，4号楼47层，5号楼43层，6号楼31层。
6号楼为装配式住宅，31层，1楼架空，总共60套，可以猜测，此地块均为一层两户的大平层。

除了6号楼和3号楼2单元是东西朝向，其它楼栋均为南北朝向

另外，从规划图可以看出，这个地块有很多活动场地

另有，整个地块有风雨连廊串联，通往各栋楼的入户，风雨连廊的高度是4.6米，这一点也是有些豪宅会做到的。

规划图里能看到的信息非常少，更多的产品细节还需要等待更多官宣。
2、武汉总价地王，拿地要求苛刻，规划内容极为丰富，具体有哪些呢？


2021年12月21日，由瑞安房地产与武汉城建集团联合竞得的武船P(2021)178、179、180号打包地块，成交价165.268亿元，武汉新总价地王诞生。

根据出让文件，该3宗地块分别为武船厂区一期A包、B包地块及天工二期A地块，武船厂区2宗地块总价高达163亿元，楼面地价一宗为14971.11元/平方米，另外一宗为15623.41元/平方米；天工二期A地块楼面价2860元/平。

地块本身拿地要求就颇为苛刻，包括：
为保障规划顺利实施和城市功能实现，按照国家对于房地产开发企业的“三道红线”规定(剔除预收款的资产负债率应不大于70%、净负债率不大于100%、现金短债比不小于1倍)，该项目不允许纳入“三道红线”监管的高负债企业参与竞买。
①引入不少于1家世界500强(以2021年《财富》杂志排名为准)企业总部入驻;②自持商业建筑面积不低于12万平方米，自竣工验收后10年内不得转让给关联方以外的其他企业，需引入获“福布斯全球二十大文化地标”称呼的商业机构运营管理;③引入具有游轮运营资质的企业，联合沿江商业旅游功能和武昌古城建设，加强水岸资源利用，充分挖掘潜力，形成独具特色的“轮港城游”旅游环线。竞得人应在P(2021)178号、P(2021)179号地块内临江一线建设一座五星级酒店，并引入获得《福布斯旅游指南》五星酒店评级的国际知名酒店管理公司运营管理。该项目应配建的保障性租赁住房在白沙洲天工二期A地块内配建（180号地块），具体建设规模详见白沙洲天工二期A地块规划设计条件。
此后，武昌区发展和改革局发布武昌湾项目企业投资项目备案，3宗子地块已经通过审核，今年10月份陆续开工。
B4-1地块：位于巡司河街以南，解放路以东，将建设高档住宅小区，包括住宅5栋。建设规模：占地约28960平方米，拟建设总建筑面积约173792平方米的住宅小区，其中计容建筑面积128100平方米。计划开工时间2022年10月，项目总投资39.977亿元。
A4地块：位于武昌区临江大道与张之洞路交叉口，将建设高档住宅小区，商业街区，包括住宅4栋。建设规模：占地约14597平方米，拟建设总建筑面积约22061平方米的住宅小区，其中计容建筑面积14743平方米。计划开工时间2023年3月，项目总投资5.16亿元。
A5地块：位于武昌区临江大道与张之洞路交叉口，将建设集中商业、商业街区、高档住宅小区、酒店，包括住宅4栋，超塔1栋，商业建筑若干。建设规模：占地约95468平方米，拟建设总建筑面积约462338平方米的商住建筑，其中计容建筑面积321868平方米。计划开工时间2024年10月，项目总投资69.7511亿元。

根据武汉市规划设计有限公司曝光的武昌湾规划效果图，规划了星级酒店、医养公寓、中央商业步行街、国际学校等业态，沿江部分取消了此前的超高层建筑，全部为工业风的厂房建筑，魅力十足。
部分效果图如下：

3、整个项目的历程大概会比较慢，前期或许受出土千年文物的影响，再加上瑞安慢工出细火，项目自带的东西太多，包括商业等，都需要时间兑现。


前面写过，项目自带商业、学校、超塔等等，内容太多了，时间周期会拉得比较长。


另外，瑞安在武汉的2个项目，大家也都看到了，武汉天地2007年首开，末了一期还在开发；光谷创新天地2018年首开，目前另有住宅和大量商业没开发完。可想而知，武昌湾大概率也是一个10年左右开发周期的项目。


再来看看武船这块地，除了武船留下的工业文明，这里还出土过不少文物。

根据之前官方的报道，武船地块附近仅经过走访调查就发现数处遗存和大量宋代—明清时期遗物，这些遗存和遗物均是老武昌城演变和发展的重要历史见证，是千年武昌城的历史积淀和文化内涵的载体，具有重要的文物价值和历史价值。
4、价格方面，大概率带装修销售，起步门槛大概也在500-600万左右以上。


项目目前没有放风价，放风价格都是周边项目预测的，但是根据户均建面约162平以上，总价的起步门槛，至少也在500-600万了
先看看周边楼盘的价格，周边新盘非常少，能参考的很少，两年前地铁复兴城拿证的价格高层25463元/平，小高层27000元/平，现在已经交房了；位置比较好的金融街融御滨江，住宅带装修38000元/平；距离项目最近的信达新外滩，毛坯备案均价34000元/平，但实际成交价不到3万，这是最有参考性的。
不外，武昌湾的B4地块，位置确实不如信达新外滩，毕竟距离高架较远，但是它的品质会比较值得期待，再加上它是带装修，价格估计会高一些。
综合下来，武昌湾的B4地块，大概率备案价会在3.5万-4万之间，至于实际成交价和购房者买不买单，那就要看明年的市场行情了。

至于周边二手房价格，这里就不放了，因为这个地段太多年没有出过新房，二手房都没什么参考性。


楼盘优势：
1、从地段上，内环旁、黄鹤楼脚下，武昌古城历经千年的沉淀，从历史到文化，再到如今的配套，每一项，都是顶配级别的；


2、绝对的天然优势，一线亲江已经是奢侈，另有最宽的长江江面段，以及天然的湾区，这是绝无仅有的；


3、两大品牌开发商联手打造，既有国企的稳健，又有瑞安的品质，最强梦幻组合；


4、难得的完整又超大的地块，整体规划非常强大，亮点也超等多，不管是住宅的品质，还是商业规划，或者超塔的规划，未来10年，武汉都不大概再有这样的项目出现；




02
房源：纯新盘，预计明年7月入市








现阶段销售分析
一： 加推房源如下：


首开B4地块，具体楼栋待定，大概率还是从南往北卖，一线临高架的说不定会先卖

其它销售信息都没有，就来看看效果图吧，颜值还是超等能打的，全玻璃外墙，公建化的外立面

二：楼盘整体数据


根据规划，B4地块规划净用地面积约3.25万㎡，规划总建筑面积约19.11万㎡，计容建面约13.75万㎡，其中B4-1计容面积约12.81万㎡，B4-2计容面积约9400㎡。整体居住建筑面积约13.75万㎡，其中住宅约13.56万方，商业318.27㎡。
容积率4.23，建筑密度23.7%，绿地率30%，住宅总户数836户，地下机动车停车位1237个，非机动车停车位688个，车位配比约1：1.48，户均建面约162平。
B4地块是分了2个小地块的，B4-1地块和B4-2地块
B4-1地块规划净用地面积约2.89万㎡，总建筑面积约18万㎡，计容建面约12.81万㎡，其中住宅约12.65万方，容积率4.43，住宅总户数776户，地下机动车停车位1188个，车位配比约1：1.53，户均建面约163平。
B4-2地块规划净用地面积约3594㎡，总建筑面积约10999㎡，计容建面约9400㎡，其中住宅约9090.91㎡，容积率2.62，住宅总户数60户，地下机动车停车位49个，车位配比约1：0.81，户均建面约152平。
总平图如下，6号楼即为B4-2地块

经济数据指标

日照分析图

朝南的地块，南向是二环线，又是低矮的小区，所以南面的采光还是不错的

03
区位交通配套:武昌古城，配套强大






1、区位
武昌湾B4地块位于武昌区解放路与二环线鹦鹉洲长江大桥交江处，一线临二环线，与内环线直线距离约2公里，与黄鹤楼直线距离约2公里，与长江直线距离不到700米，距离武昌火车站约2公里。大区位上，位于二环内，属于武昌核心，武昌古城片，武昌湾自带IP，以后将自成一个片区。

作为武汉长江文明之心的核心板块，武昌古年多年难出一个新盘。

微观区位
南面是二环线、鹦鹉洲长江大桥、解放桥小区
北面是福星苑、康花园、汇文新都、信达新外滩、巡司河街；
东侧是汇文新都、二环高架和鹦鹉洲长江大桥、复兴路；
西侧是解放路、武昌湾其它地块；

区位点评：从环线位置来看，这里是武昌古城片，非常成熟，配套也很齐全，地段非常好；从后期发展来看，武昌湾一旦起来，区域潜力非常大；不外现阶段老破比较多，城市界面一般。另外，B4地块一线临近二环线，后期开窗吵是必然的。


2、交通
自驾方面：项目正南面即是二环线，西面是解放路，东路是复兴路，除了复兴路较宽，其它路都比较窄。此外，右岸大道是非常值得期待的，临江大道南延的方案，据说定了，会增加地下通道，既能提升车速，又能拉进地面商业与长江的距离，一举多得！


项目自驾最大的优势是，上下二环线非常方便，在巡司河街与复兴路交汇处，就有一对上下二环的匝道，由此去往汉口汉阳会非常方便。


但是非常可惜的是，这里并没有去往光谷方向的上下桥匝道，这一对匝道全部都在丁字桥路附近，而这一段长期都是堵点。

解放路

水陆街

地铁方面：项目附近有4、5、11三地铁交汇，4号线的出入口比较远，在复兴路上，5号线的出入口比较近，11号线最近，靠近巡司河街。虽然从整个武昌湾的地块来看，B4地块大概是最远的，但却是距离三地铁交汇最近的。

交通点评：自驾和地铁都算方便，但也有遗憾。一线临近二环线与上下匝道，好处是出行便利，不利是开窗会吵；而地铁是现成是，4、5号线已经通车，步行稍微远点，后期11号线的出入口会更近。


3、配套
商业配套：项目附近有海达广场，也紧临司门口商圈、首义商圈。最重要的是，项目自带的商业，才是真正值得期待。


武昌湾商业规划效果图

教育配套：项目周边学校有一些，比如复兴路小学和武汉九中，但是都很一般。项目自带2所幼儿园、一所小学、一所中学，自带学校是肯定要打造强IP的。

医疗配套：项目东北面即是武汉大学人民医院，也是相当方便的，另外再远一点，也有武汉市第三医院、武警医院等等


环境方面：距离长江仅约600多米，高层大概率可以看江，另外，项目东边另有紫阳公园和起义门公园，紫阳公园非常大，环境非常好，起义门公园也适合日常休闲。


紫阳公园和紫阳湖

起义门

配套点评：项目最不缺的就是配套，武昌古城内，要啥有啥。不外项目虽然自带了12年制的教育，但是毕竟是新学校，品牌待定，更需要时间沉淀（来源一姐楼评）。

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以后可以期待一下从这里上游轮，巡游世界。

这旁边有个信达新外滩怎么样？请楼主分析分析

延望巷拆迁