单一设计→运作项目！解码武汉新城未来湾项目标创新之路

当前，市场对高品质、可连续性以及
文化内在丰富的复合型项目需求日益增长
前期策划和运营在园林项目立项中
正发挥越来越重要的作用
也成为业主单位选择建设单位
（特别是设计单位）的重要依据
武汉城建集团旗下设计咨询集团
园林院公司第四综合分院
积极转变自身角色
通过策划、咨询、投资、土地流转
运营方面的能力加持
以全产业链头脑服务业主
推动武汉新城未来湾项目焕发新生
武汉新城未来湾项目

项目位于新城中轴最南端，北侧紧邻武汉新城高铁站，南与豹澥湖交汇，区域北侧交通便利，地铁19号线与13号线正在规划建设中；南侧豹澥湖区域湿地湖泊等水资源丰富，另有林地、农田、村庄等，是新城中心片区的生态门户和绿色窗口。规划从整体上考虑，提出“一环一轴五场景七阳台”的总体结构。

武汉新城未来湾项目用地面积577公顷，其中，城镇开发边界内面积126公顷。开发边界外用地中，农用地占比32%、村集体建设用地占比7%、林地占比9%、坑塘水面占比52%，用地性质十分复杂，且可供开发建设的用地有限。如果按照传统公园绿地设计，项目在用地合规性方面存在问题，立项难之又难。

园林院公司项目团队结合项目用地实际情况，对开发边界内用地开展景观建设；对开发边界外用地，以乡村振兴为目标，通过全域国土综合整治和村庄规划，合理优化用地结构，开展乡村振兴项目建设，与开发边界内公园绿地形成补充和呼应。

• 规划将现有村湾建筑予以保留，通过改造和功能置换，引入潮流活动、科技研学、艺术创作、特色餐饮、共享农庄、精品民宿等特色产业，形成与周边核心优势资源互补的吸引点。
  
• 对于农田、林地、湖塘等用地类型，保留其功能和属性，继续开展农林作物种植，构建产学研服务体系，形成项目标特色和亮点。
  
• 同时通过机动运用土地流转相关政策，调动村民的积极性，降低工作难度，节省资金。
  

项目策划之初，园林院公司项目团队积极探索争取其他政策性资金和社会融资复合使用的可行性。团队结合项目性质，通过多渠道融资的方式，积极有效地推动项目实施。

• 对于农田、农村人居环境整治、乡村公共服务配套、水环境综合整治等专项申请政府专项债；
  
• 对于生态环境保护和修复专项，申请特别国债；
  
• 对于农产物种植和设施农业专项，申请省乡村振兴行业奖补资金；
  
• 别的不足部分采取银行融资。
  

为了提高项目建成后的可连续性，园林院公司项目团队在策划之初便将后期运营纳入考虑范畴。

• 通过客群画像找出消费人群的常驻区域、年龄结构、人生阶段、出行方式、消费定位；
  
• 通过人流热力指定人群来源（有效服务半径、潜在人群）和人群时空分布；
  
• 通过消费者行为画像定义交际媒体高频词；
  
• 通过市场消费分析消费类型、消费金额、消费结构、消费水平等。
  

在一系列调查研究的基础上，明确项目可以向谁提供什么产物和服务。如：

• toG（Government）为政府、企业提供示范、样板、冠名权、命名权；
  
• toB（Bussiness）为市场、产业提供商业模式、主力业态、产业生态圈；
  
• toC（Consumer）为用户、个人提供消费场景、文化社群、活动变乱、定制化服务。
  

进而针对潜在的目标客户需求，引入具备操作经验和产物实力的运营机构，开展产业运营、数据运营、新媒体运营、场景运营等，作为桥梁连接未来湾乡村振兴项目和消费者，实现项目标维护、运营和创收，确保项目可连续发展。

城市阳台

未来荟鸟瞰图

科技湾鸟瞰图

拾光居鸟瞰图
在武汉新城未来湾项目运作中，园林院团队转变自身角色，突破传统设计边界，以策划头脑谋前期、以市场头脑谋运营，充分发挥自身优势，积极协助业主谋求解决建设程序中的用地、资金以及后续运营等问题，提出行之有效的解决方案，获得了业主的信任并建立精良的合作关系，极大提高了项目推进效率，为新赛道的拓展奠定精良的基础。

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