武汉光谷踩盘条记（豪宅/准豪宅篇）

山上的雪 · 发表于 2022-4-2 18:12:08

阳光妖冶，上次踩盘武昌豪宅，本日踩盘光谷豪宅和光谷中央城新盘，有新发现，结合祥哥自己的经验和观点给大家些客观分析，末了一个盘有点不测。
看看豪宅去，走起！
第一站：融创桃花源（首期名：光谷壹号院）
项目地址：光谷一路

桃花源，你是不是有点耳熟，没错，光谷东也有一个桃花源，那是一个纯“屌丝盘”，看融创桃花源能否在武汉给“桃花源”名号来一个大逆转。
一进门就有与众不同的仪式感，中式大气修建，散发尊严和地位。

置业顾问在讲楼盘的定位上，花了长篇幅，意在告知融创桃花源是融创最顶级的住宅，持平甚至略高于壹号院的定位。
据说融创在苏州的桃花源项目，在2019年公布的《中国10大超等豪宅》名单中排在了第一位，重庆桃花源同样瞩目，一座集五千年中国大美的顶级中式园林大宅院，看看图，是不是很中式，很有大宅风范。

这次是全国第四座桃花源，他们的目标是重新界说武汉顶级豪宅。
看看沙盘中规密密麻麻的叠拼别墅，万万豪宅聚集地，这里以后就是武汉的顶级富人圈。

简单信息：
容积率：1.17
修建面积：94-140平
产品范例：高端住宅
楼栋信息：首推C1-1/C1-2
层高：3米
因为这次先开壹号院大平层，所以只说说大平层部门

层数：17-32F，首推17F
总套数：首推128套
首开户型：

放风价3.3W左右含5000元装修，首开17层的小高层，马上就要开了，
户型是市面上现在最多的南北户型，
豪不豪看图：

优点：
1、圈层：挺豪的，后面开的桃花源别墅都是近万万级别的，所以高层是进入这个楼盘或者这个圈层的最低门槛。
2、环境：小区面积大，有三个小山头和一个湖，现在还在建，这些资源在开发商手上，应该能玩出很多花，这个天然环境优势，绝大多数楼盘不具备。
3、调性和口碑：其他都会桃花源系列都取得了巨大乐成，中式豪宅确实与众不同，装修统一封阳台，大阳台，全玻璃圈，开窗比例（整面玻璃）都不错，5000元装修肯定有水分，但是和一般的楼盘精装质料确实不一样。一楼架空层全封闭式，空调暖气开放，精装地下车库。
4、体量：可能是武汉在售豪宅中占地面积和体量最大的，整个项目标容积率仅1.17。
不敷：
1、配套和位置：近间隔配套现在比较匮乏，位置非焦点区，不过到光谷中央城和老光谷也还算方便，富人并不一定喜好闹市区。
2、虽然是大平层，但是在很多人看来就是豪华版高层，如果单价3.3W左右，在这个位置，信赖还是超过不少实用派的预期，因为他们愿意买更大的面积甚至洋房叠拼。
3、整体容积率1.17，大量叠墅项目拉低了容积率，而首开壹号院高层部门的容积率没有提及，应该是比较高的。
4、融创的经济问题甚嚣尘上，真真假假，但是多少有点影响买房人信心。
总结：
如果所有规划正常落地，融创桃花源和高层系列光谷壹号院确实是武汉在售豪宅典范，光谷顶级的富人区，所以你如果自住，盼望享受独有的那份尊贵和宁静，或者你盼望挤入这个顶级圈层，前期的高层大平层是最好的进入门槛，现在总价门槛300多万，高层卖完后小区门槛将升为接近万万级别。
而如果你是纯投资而且是借了几十上百万来投资，每月收入远远低于这几万的月供，不建议冒险买入，涨会涨但短期不会是涨幅最好的，豪宅周期性长。
第二站德商洺悦天玺
楼盘地址：光谷中央城一小即17小旁
神墩一路以南、神墩三路以北、高科园路以东，高科园一路以西

基础数据是如许的

容积率：2.5
绿化率：35%
停车位：车位：1471，车位配比 1:2
楼栋总数：13栋

总户数：724户

物业公司：成都德商产投物业服务有限公司
楼层状况：高层：7栋，23-32层；叠墅：6栋，5-6层

优点：
1、位置：光谷中央城正焦点位置，现在光谷东在售新盘中位置最好的盘。
2、学区：在光谷中央城最好的小学，17小旁边，妥妥学区。
3、改善自住：这个盘如果说豪宅可能有点过，但是确实是改善和豪宅之间的一个准豪宅定位，居住舒服性较高，每个房间都很大！客堂也很大。
4、其他：星海公园盘、一梯一户、独门独户、大横厅结构，热带植被和水景。
不敷：
1、投资属性：由于面积较大，在功能上和投资上有不敷，144平只是三房，175平四房。
2、无光显特色：比豪，从层高到装修、定位等等，被同门兄弟德商翡丽天玺压一小头。
3、价格：价格定位有点小尬，比兄弟翡丽天玺略弱，但是价格上看不出来，如果有折扣倒可以。

总结：
这是一个适合偏改善住宅的盘，大概不会是涨的最快的那几个盘，但是住宅舒服性还可以，每个房间和客堂都较大，总有一些人喜好，但是记住，这不是顶级豪宅，只是一个改善盘或准豪宅。他就是豪版南山府，弱化版的德商翡丽天玺。
第三站香港置地-元庐
地址：光谷中央城外校旁
这是传说中的地王入市，2021年两大2万地价之一，售楼处还没开放，只是在k11里面设了展厅，预计4月营销中央开放，然后启动蓄客开盘。

面积：115-230平，首开115-143平
容积率：2.5
范例：高定精装修平层

优点：
1、口碑：香港置地100多年历史，打造的南京越城天地，重庆长嘉汇，天湖岛等，都是市场保值增值的典范。
2、品质：大面积铝板，玻璃幕墙打造弧形艺术立面。
3、容积率：实打实的高层2.5容积率，低密高层。
不敷：
1、噪音可能：南方原关豹高速改成高新三路，有高架，间隔有一段，最南方的楼，有轻微影响可能。
2、价格贵：预计将刷新光谷东新盘的天花板，3万左右的价格。
由于资料还没有出来，营销中央未开放，户型没看到，只能简单说了。

总结：
由于营销中央没开放，户型图也没出来，没法说太多，但是整体给人的感觉是，想做当下光谷中央城新盘中的塔尖，想想地价都2万一平，售价不会低，加上楼盘的定位，预计价格3W左右，含4K装修，这个盘祥哥觉得，在一段时间内，有盼望成为在售新盘中，光谷中央城价格和定位最高的盘，自住应该算区域品质非常好的，除了贵其他看着都可以。具体等样板间开放吧。
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下期继续踩光谷中央城刚需或刚需改善盘。

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