必将开创光谷的先河！非常位置！户型令人惊掉大牙！

中城光谷龙山湖
（东湖高新-光谷东）
预计2020年中旬推出超等大平层
该项目是前任光谷东单价地王
户型面积为165-270平
有大概毛坯贩卖
项目放风价18000-20000元/平


如今，中城光谷龙山湖项目在各大房地产网站的详情页面也已经上线了。

根本信息截图：

中城光谷龙山湖项目正在创建中，操持推出大户型平层房源。

项目汉街万达外展点已于2019年8月开放，项目现场售楼部暂未开放。

户均面积超200平
低密度高端住宅
中城光谷龙山湖项目已于2018年9月份公示了一期和三期的规划方案。根据规划表现，该项目共包罗A、B两个地块，规划净用地面积约69437.32平米，总构筑面积约221412.26平米，计容构筑面积约147186.41平米，此中住宅构筑面积约112994.84平米，贸易构筑面积29921.16平米。项目团体构筑密度18.77%，绿地率28.97%，容积率2.12，共522套房源，户均面积约216平米，机动车停车位1786个，此中住宅车位1356个，贸易车位361个，幼儿园45个车位，其他配套24个车位，小区人车分流计划，住宅车位配比约1:2.6。
总经济技能指标：

此中一期占地面积52084.67平米，总构筑面积161367.62平米，计容构筑面积106048.24平米，住宅构筑面积101965.34平米，一期容积率2.04，绿地率31.16%，共479套房源，户型面积约212平米，一期二期共有1422个地下车位，包罗住宅部门1356个车位，幼儿园45个车位，其他配套21个车位。
一期经济技能指标：

项目一期住宅呈合围式分布，团体呈P字形，楼栋朝向为南北朝向，南向略偏东。
平面规划图：

一期共包罗8栋15-24层住宅、1所9班制幼儿园及约250平米的配套贸易。此中5、6号楼15层，4号楼16层，8号楼22层，9号楼23层，1、2、3号楼24层，全部楼栋一楼均为排挤层计划，整个一期户均面积约为212平米。从户均面积和容积率来看，该项目定位都黑白常高端的。

日照分析图：

项目三期为贸易地块，占地面积为13685.81平米，总构筑面积48594.1平米，计容构筑面积30108.67平米，此中贸易构筑面积为29921.16平米三期容积率2.2，构筑密度42.21%，绿地率20.15%，共有364个地下车位。
三期经济技能指标：

贸易地块在住宅的南方，地块比力方正。
三期平面规划图：

项目贸易部门由三层的贸易盒子以及一栋16层的贸易楼构成。
贸易效果图：

日照分析图：

项目团体容积率很低，一期户均约212平米，逾越了之前花山地王项目151平米的户均面积及正荣紫阙台约140平米的户均面积。一样平常大多数住宅项目的户均面积在110平米左右，该项目超200平米的户均面积，可以肯定项目团体定位偏高端，乃至是豪宅。
项目存案信息已上架：

项目共规划9栋高层住宅，共552套，最新户型为165平，根本是以2梯2户的大平层为主。从小区楼栋分布来看，东面的5、6、7、8、9号楼可以看湖，因此户型较大，均为230-270平。1、2、3、4号楼临街，户型轻微小一些，为165-230平。

165平户型：
该户型数目比力少，仅仅位于2号楼和3号楼，三房两厅两卫，南北通透，三开间朝南。户型有独立入户前室，另有一些其他拓展面积，不敷是只有三间房，也很难改造为四房。

195平户型：
该户型位于1、2、3、4号楼，是项目第二小的户型，四方两厅三卫，三开间朝南。该户型南面阳台很大，主卧带衣帽间和卫生间，舒服度比力高。

230平户型：
该户型位于4、5、6、7、8、9号楼，四房两厅三卫，三开间朝南，三面采光。该户型南面2个睡房均为带衣帽间和卫生间的套间，客堂带拐角阳台，舒服度高。

270平户型：
该户型结构和230平户型类似，四房两厅三卫。固然结构上没有什么太大缺陷，舒服度也很高，但270平这么大的面积不再加一间房做成五房，还黑白常遗憾的。如许的面积，如果轻微计划恰当一点，做成五房四卫乃至六房四卫是完全没有标题的，一点都不影响舒服度。紧张还是由于户型开间不敷，南北进深过长，导致利率户型房间数受限定。

总体来讲，中城光谷龙山湖的户型都是大平层，结构都还不错，阳台大，飘窗多，另有电梯前室和后室的拓展面积，团体公摊应该是很小的。不外阿松以为户型功能性差了一些，165平只做了三房（通常可以做四房）、270平只做了四房（这个面积阿松以为必要五房）。


2016年光谷东单价地王 厥后被南山逾越
已拿地近5年
2016年7月8日，武汉中心商务区城建开辟有限公司以12.79亿元竞得位于九峰一起与珊瑚北路交汇处的P（2016）060号地块，楼面地价8688元/平，溢价率高达256.34%，成为当时的新光谷东单价地王，厥后光谷东地王记载被南山光谷府项目逾越，南山项目楼面价到达了12363元/平。

2017年6月26日，武汉报建项目查询网上表现，武汉中城龙湖房地产开辟有限公司的中城龙湖森林项目报建，即中城光谷龙山湖项目。

据查询，武汉中城龙湖房地产开辟有限公司为武汉中心商务区城建开辟有限公司全资子公司，是武汉中心商务戋戋投资控股团体有限公司旗下的大型国有房地产企业（中城地产）。作为武汉本土的大型国有房地产团体企业，中城先后在武汉先后开辟了丽水花圃、裕荣故里、武昌都会公园等多个地产项目，中城国际、中城期间、中城上城、中城上品、中城青年汇、中城广场、中城悦城、中城SOHO等多个项目。但从区位分部来看，中城地产开辟项目多位于汉口，武昌仅有少量项目开辟，而该项目为其在光谷的首个项目。

项目的工程存案名为“中城龙湖森林”，但实际开辟商和龙湖光谷城的龙湖并没有任何关系，只是旁边的水库叫“龙湖”。因此项目终极改名为中城光谷龙山湖，也让人不会误解。


值得一提的是，项目2016年就拿地，不外厥后不绝捂盘，每年的新盘预报中都有他，但不绝不开。如今终于捂盘到存案代价不限了，2020年肯定要入市，但市场能不能担当这个代价就不好说。


光谷东将来科技城产业园区
靠近外环线
中城光谷龙山湖项目位于东湖高新区九峰一起与顶冠峰路交汇处，属于东湖新技能开辟区光谷东板块。该项目隔断东三环线约7.6公里，靠近绕城高速，隔断绕城高速不敷1公里，是光谷东地区中环线位置最远的项目之一。光谷的四环线和外环线如今是重合的，因此项目可以说靠近四环，也可以说靠近外环。

项目微观区位：
项目北边是九峰一起、中科院武汉植物园光谷园区以及安定；
西边是住宅用地，预计是管委会自持的将来城产业员工住宅及光谷十六小学；
东边是在建的龙山湖公园和水库；
南方是龙山湖公园，隔着公园是北大资源山川光阴住宅小区。

区位点评：
1、该项目在光谷将来城附近，靠近外环线绕城高速，在光谷东的环线位置较差，显着偏离了光谷中心城。
2、项目所处位置为将来科技城启动区，周边有较多产业规划，好比华为武汉总部，产业生齿多，产值高，购买力高。
3、该项目近隔断内，有规划的龙山湖公园，以及植物园，居住环境还算不错。
将来科技城：

项目区位图：

隔断地铁1.3公里，交通状态一样平常
自驾：项目周边有九峰一起、珊瑚北路，隔断主干道高新大道约1.5公里，往主城区紧张依靠高新大道。如今该项目只能往南方走比起光谷东多数项目来说，该项目周边路网一样平常。不外如今周边并不怎么堵车，但是隔断三环略远，如今不是很方便上都会快速路，将来会好一些。
项目周边还靠近武汉外环线（绕城高速），不外如今光谷东的出口匝道还未开通，将来开通后出城会方便一些。
高新大门路况：

根据规划，高新大道也将举行快速化改造，后期自驾出行或将更便捷。
高新大道改造效果图：

地铁：该项目隔断11号线光谷七路站直线隔断约1.3公里，11号线东段已经开通，从左岭通往光谷火车站，可与2号线换乘，轨交路网比力发达。不外该项目隔断地铁站略远，需借助其他交通工具换乘。
测距图：

11号线武昌段线路图：

项目北边就是有轨电车L2路的植物园站，该站点是L2路的尽头站，可以坐有轨电车在光谷七路站换乘地铁11号线。不外有轨电车比力慢，略显鸡肋。

公交方面的话就比力短缺了，隔断近来的两个站点也在一公里以上。

交通点评：隔断地铁略远，不外也算是地铁覆盖范围之内。自驾出行也不是很方便上快速路，团体来说交通状态一样平常。


项目配套
产业配套：项目所在的是武汉将来科技城片区，有浩繁高新企业入驻。华为武汉研究所也创建在将来科技城，因此附近高收入的人群非常多，有较强购买力。

贸易配套：按照规划，该项目自身规划了肯定体量贸易，别的光谷东地区内规划的贸易配套也非常强大，不外光谷东的贸易规划会集在光谷五路附近，隔断项目约3.5公里，略显未便。
光谷东大量贸易规划：

别的项目周边北大资源小区比力成熟，有部门贸易可以作为该项目共享配套。


教诲配套：项目自带幼儿园，别的项目西边就是已于2018年9月开学的光谷十六小，仅一起之隔，隔断约300米。后期上学还是方便。武汉市光谷第十六小学（将来城一小）该学校紧张服务武汉将来科技城周边，但从之前的划片规律来看，把高新大道以北的楼盘都划到了这个学校。
如今该小学的大抵划片范围：

将来科技城云集了包罗华为在内的浩繁高科技企业，很多人说该学校固然没有挂牌重点学校，但其圈层完全不亚于任何重点学校！


光谷十六小（将来城一小）位于东湖高新区九峰二路以北、顶冠峰以西，规模为36个班、1620个学位。服务范围为武汉将来科技城地区，作为华为武汉基地等周边重点企业项目配套，资助缓解将来城地区入学压力。
学校实景图：

医疗配套：光谷东规划了三个三甲医院，分别是光谷三路的湖北省妇幼保健院分院；靠近三环线的光谷同济医院以及光谷六路附近武汉光谷国际医院。项目隔断已经开院的光谷同济医院约莫7公里。后等候武汉光谷国际医院建成之后，就医会更方便。

根据都会留言板上最新复兴，光谷六路上的医院正在征集方案：

别的，项目东边和南方是规划创建的龙山湖公园，项目名字也由此而来。北面有光谷植物园，兰亭公园等，项目后期居住环境还是比力好的。

配套点评：该项目周边产业园较多，隔断光谷东贸易核心略有隔断。不外项目自身规划了部门贸易，别的周边有成熟小区，可共享社区底商。项目紧邻光谷十六小，上学还是比力方便的，别的项目周边较多规划创建的公园，居住环境不错。


代价分析：大概率卖毛坯
或开创光谷豪宅的先河！
此前光谷东地区带装修项目根本是一口价规则，带装修18000元/平，且大多数项目去化环境不错，开盘日光的项目不少。不外近期如今中建星光城已经到达17200元/平的光谷东最高毛坯存案价。而中城光谷龙山湖项目是地区地王，楼面价靠近9000元/平。中城光谷龙山湖预计2020年中旬入市。据阿松相识项目大概率毛坯贩卖，毛坯代价在18000元/平左右。由于项目户型太大，毛坯代价充足高的环境下，不消拿装修来溢价了，否则就很难卖了。不外项目位于武汉外环附近，肯定创造武汉外环代价新高。
地区楼盘表：

项目做这个定位，一来是补充光谷片区的豪宅空缺，二来是由于将来城片区没有新居，因此没有太多市场竞争，只要有需求，就有大概卖的出去。项目的紧张受众就是周边将来科技城大概华为的高管，这部门人群购买气力非常强，又有品格居住的需求，中城光谷龙山湖项目终极大概成为将来科技城大概华为的高管宿舍。
项目实景图：

从项目效果图看接纳的是公建化外立面，类似玻璃幕墙的计划，如许的计划档次，在光谷还黑白常有数的。都说光谷无豪宅，而中城光谷龙山湖固然环线位置很偏，但从品格上和户型面积上，很大概成为光谷真正意义的豪宅首创。

不外按照项目的面积段盘算，其主力面积195-270平，其总价将在350万-500万区间段，在光谷东片区与之类似的就是叠拼别墅产物。如今碧桂园云玺、云境、龙湖光谷城项目都有叠拼别墅产物，单价在27000元/平左右。但叠拼别墅优化面积较多，构筑面积较小，与高层大平层产物相比各有上风。


阿松综合点评：
1、中城光谷龙山湖项目环线位置较差，靠近外环线绕城高速，在光谷东地区内占据的地段一样平常，属于将来城产业园区。
2、项目隔断地铁略有隔断，靠近高新大道主干道，团体交通状态一样平常。
3、项目偏离光谷东贸易核心，周边配套一样平常，不外隔断学校较近。别的项目周边规划创建较多公园，团体居住环境还不错。
4、该项目规划的户型面积为165-270平，预计定位高端豪宅，但能不能做出品格还不少说。
5、该项目是光谷东单价前任地王，已经捂盘近5年，预计毛坯贩卖，且户型面积较大，总价不低，置业门槛较高。华为和将来城高管专属，不是刚需的菜。

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