中报观察｜中电光谷多区布局效能

观点网 在疫情政策调整，经济走向全面复常的今年，产业园作为承托中国产业发展的重要载体成为了投资者关注的重点。不过，时间已过去半年，经济复苏未如预期，相当多的产业园还面临着出租率下滑的风险，稳租约成为难题。
在此背景下，8月24日，中电光谷联合控股有限公司发布截至2023年6月30日止六个月的中期业绩公告。
于报告期间，该集团实现新增签约额29.79亿元，相比上年同期增长44.4% ，实现销售回款23.67亿元，相比上年同期增长20.3%。
总营收划分来看，园区运营服务收入为12.92亿元，同比增长达18.5%，占总收入的58.6%；园区开发服务收入为9.11亿元，同比增长76.0%，占总收入的41.4%。相比园区运营服务收入的稳步提升，中电光谷园区开发服务收入在今年上半年快速复苏，为其贡献产业园销售收入的城市达到17个，较去年同期增加5个，更凸显多区布局的效能。
产业投资方面，中电光谷继续围绕零度资本和中电中金基金两大投资平台对外进行股权投资，并寄希望于以产业投资带动园区业务发展。期内，中电中金基金新增7个投资项目，新增投资额近2.30亿元，主要涉及集成电路、智能设备、新质料等领域。
运营贡献持续提升，“一体两翼”已成型
2023年上半年，中电光谷继续贯彻自身轻重并举的战略，以园区运营服务为主体，园区开发为支撑，产业投资为引擎的“一体两翼”的业务格局。
其中，园区运营服务包括招商运营、设计与建造服务、物业管理服务、孵化器与众创空间专业运营、团体餐饮及旅店服务、数字公寓服务、文体娱乐等服务，根本为广义上的轻资产业务。
中报数据显示，中电光谷园区运营服务的收入占比已达到58.6%，尽管低于去年67.8%的占比，但仍持续高于2022年以前。显示了产业园综合运营业务已稳定成为中电光谷的主体业务，其战略发展格局已成型。
在园区运营服务中，贡献最大的业务为设计与建造服务，也就是中电光谷近年大力推动的“P+EPC+O”综合运营服务，贡献收入达6.02亿元，同比增长31.55，占总收入的27.3%。
其中，“P”为园区咨询，“OEPC”为园区招商运营牵头的项目全过程管理，该模式为中电光谷在异地扩张上屡有建树。报告期内，中电光谷新增签订佛山三龙湾“OEPC”项目，金额达到7.44亿元。
另外，物业管理服务对总收入的贡献也持续提升，上半年收入为4.18亿元，同比增长12.0%，占总收入的19.0%。中电光谷的物业管理收入源于旗下全资子公司丽岛物业，业务类型主要涵盖园区、商业、办公楼、学校、轨道交通等业态，其依托构建的智能服务系统在上半年新增签约武汉纺织大学项目、丰树物流园项目、武汉轨道交通项目等。
除此之外，集团的能源服务收入为5860万元，较2022年同期下降23.2%；团体餐饮及旅店服务实现的收入为7270万元，相比2022年同期增长33.1%。
园区开发快速复苏，多区布局助力回升
截至2022年上半年，中电光谷园区开发服务收入为9.11亿元，较2022年同期急增76.02%，在总收入中的占比也由32.2%升至41.4%。期内实现产业园销售签约面积18.0万平方米，同比增长4.1%；实现产业园销售签约合同额为12.78亿元，同比增长24.5%
收入贡献前三名主要来自于合肥、青岛、南通。其中，合肥公司实现销售收入3.14亿元，占自有产业园区销售收入的38.6%；青岛公司实现销售收入1.09亿元，占比达13.4%；南通公司实现销售收入0.92亿元，占比达11.3%。
虽然销售总体有提升，但也要留意到OVUD事业群、武汉城市圈及沪温区的销售则有显著下滑。
总体来看，为中电光谷贡献产业园销售收入的城市达到17个，较去年同期增加5个；项目达到19个，较去年同期增加6个，多区域的园区布局有利于在市场低潮期降低系统风险，也使中电光谷在市场逐步复苏之时能有效提升销售业绩。
在产业园区开竣工上，中电光谷期内产业园区新开工面积合计23.8万平方米，新竣工面积合计32.3万平方米，在建面积于2023年6月30日止合计共约102.1万平方米。
在产业用地储备上，截止2023年6月30日，中电光谷在多个城市拥有优质产业园用地储备约686.2万平方米，主要为位于成都、长沙、天津、青岛、上海、咸阳等城市的优质产业园用地。
在自持园区租赁业务部分，截止2023年6月30日，中电光谷可出租面积达到65.8万平方米，已出租物业总面积48.3万平方米，出租率73.4%。期内实现租金收入9930万元，较2022年同期收入增长12.2%。
贡献销售收入的城市持续增长，土储涉及的各级城市不断增加，为中电光谷未来园区开发销售业务的复苏提供了有利条件。
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