武汉楼市现状：自住买南湖，投资买光谷东！

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判定各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
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提问：房姐好！目前我住南湖雅园，家庭就只有这一套房产，感觉这个小区上涨空间不大，出售大概手上会有220个以上，我的想法就是南湖片区的上涨空间都不太大了，直接到光谷用我和我妈两个人的房票都是首付三成入手两套新房，这样手上还有至少50个，房贷也会比较轻松。我的问题是，我这样的想法是否正确，然后我是在光谷买两套大一点的房子，还是一套大加两套小一点的户型，这样压力会大一点。最后我在犹豫是稍微低一点快速出售还是价格高一点再观察一下楼市，感觉疫情对光谷的新房没啥影响啊，有点点纠结。谢谢美丽的房姐！
回答：你好，思路正确。南湖是机场地块改建，规划比较早，目前各方面都比较成熟，完成了武昌睡城生活区的功能定位，也基本上没有大的新的地块了，当局没有操盘的动力，好的资源流向就看运气了。但整体居住环境都不错，也很成熟，所以拉动力不足。建议买卖同时进行，以防踏空。有性价比高的新盘和二手房再出手。疫情真正降价的都是远郊和CEO盘，真正有价值的楼盘，价格不降反涨。
武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。


提问：新人首问 美丽睿智的房姐 最近在深圳看房，年前就准备买的 被疫情耽误了 房产投资主要是投资保值升值的考虑，目标定在深圳前海片区 总价800万两房 今天看了几套房：鼎太风华七期 64平方 780万 中规中矩 中海阳光玫瑰园 70平方 825万 比较新 房子布局好利用率高 有点贵 雷圳二期 70平方 720万 有点破 外立面和墙面都有掉漆掉皮的情况 但是自制 比玫瑰园少105万 有几点需要您指点迷津：
1.前海自贸区附近已经炒的火热了入手会不会成为高位接盘侠呢？是应该继续买热门区域还是转战热度小的？
2.以上3个小区 还有诺德国际花园 你更推荐哪一个呢？
3.除此之外还有什么楼盘推荐呢
回答：你好，买这几个盘的都是为了学位，买过一般不自用，吵、小都不是问题，不自用，学位房小比大好，相比较第一梯队罗湖和福田的学位房，前海学位接受度也高很多，近地铁、次新社区，大花园；
前海+学位是真金白银的，有价值的，有炒作也说明有价值，大鹏盐田无论你怎么炒作都是炒不起来的，前海是有实质利好落地的，是国家在炒作我们只是顺势而为。前海后期的产业和人群，是不会输给科技园的。这几个盘都不自制，这个月行情已经冷静了一些了，再淘淘笋吧。性价比高的楼盘，详见知识星球内部分享。


提问：你好智慧的房姐！16年贷款入了郑州市紧邻动物园的锦绣正弘国际公寓的一套房子，2002年建成的小区，房子面积187平，贷款利率是百分之4.41。月还按揭6500。房子租金8000---10000。智慧的房姐，请问您作为纯投资是长期持这套房子好？还是卖掉再倒腾新的房子好？房价在1.5万—1.6万左右是不是合适，卖掉划不划算？
回答：你好，锦绣正弘无自住需求可以出售，公寓的升值潜力不看好，跑输大盘。裂变2套潜力盘。2020年郑州楼市的机会，就集中在那些短期供应量大的区域。
主要集中在金水、管城、高新等主城区域，以及一些远郊区域。2019年，郑州市区和郊区短期库存多在20万㎡以下，只有个别片区库存超过20万㎡。
2020年，郑州大部分片区的供应量都在50万㎡以上，有些片区甚至达到70万㎡以上。
今年能看到郑州供应量较大的片区中，出现越来越多的机会楼盘。同时，把价格控制在15000左右，低于15000更好。再联合开发商、地段、地铁、学校、产品等综合考量。优中选优，就能跑赢局势！


提问：新人首问，美丽智慧的房姐您好 本人坐标东莞32岁，从事金融行业！房姐对于房地产、人生规划的智慧深感敬佩！目前持有子弹70，15年80买入西安凤城五路恒大帝景，目前价值150，年收入40，我的疑问 1、西安的房子感觉已经到了天花板了，西安这几年涨幅太厉害，是否现在要出售 2、东莞最近期房价涨的很疯，尤其是南城、万江、东城，小孩在虎门上学，所以想买在虎门！请问虎门的丰泰东海城堡是否值得买入，价位98平200左右的二手房，虎门是否有前景？3、现在我主要精力放在贷款业务上，现在开始已经准备主攻高净值客户信托理财，请问房姐在理财业务拓展上能否指点一二，谢谢
回答：你好，西安可以考虑出手，置换到深圳或者广州。东莞比较推荐的板块，详见知识星球内部分享。
虎门也是投资客偏爱的区域之一，考虑自住可以入手。丰泰东海城堡入手单价尽量控制在1.9以内。
金融产品销售，靠的是你有客户资源或者你的父母有相应的社会资源。要么做项目的对接人，要么做流量的导入人，做职场加法。


提问：家里有套原江东区 东城百汇单价2万6左右的房子，近几年一直没怎么上涨。最近隔壁老旧社区有将来社区的拆除重建的规划，已经涨到三万到四万。我是现在卖还是等隔壁小区改造完提升整个区域环境后再卖？但什么时候拆都不知道。
回答：你好，感谢付费！拆迁或者旧改周期太长，将来老小区还是会跑输大盘，建议尽快出手裂变。
宁波市五大计划单列市之一，依托进出口、县域经济，也名列二十强，但近年全国都在打造省会首位度，宁波影响力不断降落；
近年来宁波一直没有什么存在感，被上海和杭州压抑的非常严重。省内第一把交椅给了杭州，宁波排老二，投资回报率处于临界值边缘。
坐标宁波，投资首选上海，次选杭州。


提问：房姐你好，深圳有共和世家一套144平米红本在手（自住），二套红本在手(代持他人)。有他人代持布吉鸿荣源尚峰一套86平。现在宝中、科技园附近上班。目前无存款，月入二万多，体制内工作。想投资或者买一套南山5号线周边的房，计划把尚峰出手。可以有房票，请问如何资源配置更优?
回答：1.共和世家这一带是早期香港人扎堆的地方，著名的港式塔楼博物馆海滨广场就在这里，居住和交通非常方便，然而……升值潜力一般般。共和世家在皇岗这片其实是容积率、绿化率都很不错的小区，但户型太香港化了，大部分的户型都有斜角-钻石厅。
2.鸿荣源尚峰 主打14号线，高赠送，大品牌，龙岗第一梯队楼盘 有的房子是片区好，前景好，但产品一般，比如碧海。有的房子是产品好，但片区一般，就后期增值潜力来说，前者会好于后者。尚峰属于后者，片区一般，但自身产品非常好，价值也已经反映在价格上。尚峰将来一直会是区域标杆，自住没有问题，但是投资潜力弱于其他板块。
尚峰出手思路正确。但是具体楼盘推荐，要看你的首付和房票情况。性价比高的楼盘，详见知识星球内部分享。


提问：房姐，现在特别渺茫。沈阳土著，想把家里老房子卖了投资新房子，是投资曹仲好还是于洪沈北好呢？曹仲华发1.9w净水2022年未交房，曹仲将来发展会好吗？手里的钱是该买一套曹仲，还是该沈北于洪分散投资呢？曹伸后天就开盘了，感觉对标的万科翡翠滨江去化没有预期好，所以特别渺茫。感觉房姐对沈阳很了解，急盼指点，谢谢
回答：你好，曹仲区域定位沈阳将来高端住宅区，客群结构为长白业主升级以及全市高端改善，由于现在仍处于起始阶段，需要一段时间来成熟。自住可入，投资回报率一般。新盘看沈北，二手淘市区。
多关注知识星球推荐沈阳二环内被严重低估的板块。


提问：集美貌与才气的房姐你好，刚加入星球，新人首问，字数有点多，请移目图片，谢谢！

回答：1.你这么个问法，我还是建议不要轻易实验炒股了。如果财富的锚真的从楼市换到了股市，对于普通人来讲，其实是个很大的坏消息，由于金融割的比地产更快，华尔街真比田主有本心？开玩笑。地产是个政策强有效市场，甚至是个绝对有效市场，但金融不是。交易周期开发商从拿地到开盘最快几个月，大城市隐形两年限售，金融T+1/T+0。
fzbc，地产有天然的普惠属性；股市有风险入市需谨慎，金融完全没有。悲观的结论是，可能不错的年化投资回报率要跟普通家庭说拜拜了。
炒股，3200点以上很难赚钱，你一定要抬杠，那就是概率问题，90%以上的都是亏损。至于你是不是那10%，仅凭信心是不够的。但是反过来说，2700点以下就是安全的，90%的概率是赚钱的。问题是，真的2700了，你会等2400；真的2400了，却又提心吊胆的认为1800。战胜不了人性，还是老老实实的买房吧。
2.农村户口长远看会越来越不值钱。ZF在土地开发中始终处于垄断地位，造成土地交易中出现明显的剪刀差。一级市场（当局），二级市场（开发商）都赚的盆满钵满，也导致农地价值被低估，农民的利益缺乏有效的保护。
任何普及9亿人口的福利，都没有价值。迁户口的利益是眼前看得到的，不迁的利益是久远而渺茫的。有关农村户口要不要转的问题，主要看有没有要拆迁的宅基地，有的话，留一个人头。没有就算了，田地不值钱，补助的金额完全是象征性的。上一辈（包罗这一辈人）大部分都对农村户口过分留恋。
3.子弹150，如果月供能力不错，建议入手一线城市，北上广深都是更好的选择，深圳大专学历可以落户。南湖是睡城，利好出尽，建议出手裂变2套潜力盘。你卖房之前把自己的户口和老人的户口都迁到房子里，你的房票买一线城市，老人票买武汉。
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提问：房姐好，一激动打超字了，问题如图，盼答复。

回答：你好，昆明地处西南，是比较吃亏，由于对手多而强，有zy亲儿子的重庆，有西部中心的成都，所以这样对比，昆明不是那么脱颖而出。昆明的定位是中国西南边陲面对东南亚的开放门户。
总体受益于国家的一带一路策略，还没有被zy完全抛下。现在市场不缺钱。昆明处房情结严重，新房癌阶段。新房和二手目前是部分割裂的，二手没有完全启动。返乡潮省城回流也是买一手房居多。由于昆明限购不严格，贷款有松有紧。整体上昆明楼市还没有启动，昆明二手没有明显的赚钱效应。昆明金融环境也是不发达，昆明楼市上行的惯性，至少连续2017年到2018年的量价齐增。呈贡和滇池算是涨幅较大的两个局部区域。
昆明总价超过300万的房子，流动性会大打折扣。你的下叠要出售，要做好挂牌半年甚至1年时间才能卖掉的准备。目前的楼市，肯定是低挂，低开高走，千万不要高开再降价低开的目的是尽量吸引到多的带看量，带看量多了，你才能适度涨价，有多少个客户来谈，你才有跳价的底气高挂，连看的人都没有，只能自娱自乐至于和中介打交道，姿态礼貌，经常寒暄，发发小红包，多说你辛苦了。
如何快速 不降价卖房？详见知识星球内部资料《卖房科技树》


提问：房姐您好，每天都看你的星球受益匪浅。想请教您，坐标深圳，想抵押第一套的红本贷出450，用300做首付入手总价600的碧海富通城，留150还贷，持3-4年，此想法会不会太激进，面对要还两个贷款，会不会有赔本的风险？求指正，给予适当优化操作建议！
回答：你好，近几个月深圳一直很生猛，宝安出现了大爆发的情况下，现在价格处于拉锯的状态，但还是比较好成交。房子的情况比较参差，如果有好房子可以下手。
富通城是值得投资的楼盘，但我是不建议盲目追高的，能不能入手还是要看单价。最近深圳上涨幅度降落，乘隙淘淘笋。接下来即将入市的新盘会是下一波热点，你也可以选择，只是一定会面临很大的竞争。多关注星球内推荐的限价新盘。


提问：房姐您好：我湖北孝感人，疫情期间在沈阳吾悦广场认购4#楼18层110平三房。7800每平，首付三成26万，已打入吾悦对公帐户。其时置业顾问说可以等社保半年，因疫情影响，一直没机会去沈阳，所以至今还没买社保。现在置业顾问又说他们不等社保了，建议落户沈阳。现在有疑问：1:落户与购买社保半年，有什么优劣之分？2:总共32层，18层的房子对后期出售有无影响？
回答：如果是孝感城市户口，可以直接落户沈阳，落户后有2张房票。沈阳18层买入时折价(部分沈阳人封建迷信，18层地狱)，卖出时自己二百块钱定制下楼层指示牌和电梯按钮，改成19A楼层 建筑规范上讲，算上地下室和车库，18层其实是20层或21层。


提问：美丽的房姐，我是新人。本人北京户口，北京工作，故乡襄阳。北京一套90多平商品房和一套单位分的50多平老破小，襄阳一套商品房和待拆迁宅基地房。有人说北京单位分的房子也算名下房产，所以就没有北京房票了。子弹100，在武汉投资还是在襄阳投资呢？我武汉也没有房票。谢谢。
回答：你好，襄阳这种城市最大的特点就是本地人口众多，也算是个小一点的中心，但是又达不到二线的水平，炒作过后二手房流动性枯竭的太严重。一手非常猛，学区非常猛，但是很容易掉坑里。短炒有一定前途，但是从长期来看，不值得长持，即使短期内冲高也会很短时间内冷却，没有太大价值。基本属于雄1年，痿10年的城市。
湖北现在把所有的资源都给了武汉，武汉是中部城市群的老大，只有把老大扶持起来，才能带动周边的小弟们。各省都在做大做强省会城市，我们投资也要看清局势，顺应潮流。
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提问：请问武汉房价走势如何？白沙洲,江夏黄家湖，文化大道，江夏大道哪里的房子值得买？
回答：两年前，由于新房限价，售楼处的新房和市场上的二手房有15%左右的价差，有些城市甚至相差30%以上。经过两年的“强制性稳定”，新房和二手房价格已经拉平。
一边是二手房的微跌，另一边是限价新房的放松。今年土拍的高价地，会在2年后连续入市。武汉作为强二线城市，价格并不高，将来长期看好。买房投资，最好别在楼市正热时跟风买入，这个时候出手容易“高位站岗”，真正发财的，是那些在楼市低迷时入多套房子的人。
军运村只适合自住，三环外+远城区+睡城，军运会IP溢价太多，长远看，回报率并不高。
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提问：美丽的房姐，你好！准备买第二套房子，将来会提前还款，选择哪种贷款方式，20年等额本息，20年等额本金，30年等额本息，30年等额本金？如果提前还款的话，第几年还最好？
回答：标准答案是30年 等额本息，永不提前还清 为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。
1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的付出，浪费了现金和现金所带来的机会。
2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数 哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售/换房/还清重新抵押了。
3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？最重要的一点，是由于我们的视角：通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。按照【币值】计算：等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。
结果是什么呢：
1.等额本金的总月供，比等额本息更多 2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会 3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草


提问：房姐好，钱不是靠“赚”的，而是靠“融”的，这句话怎么理解？望详细解惑，感谢
回答：核心原因是赚钱太慢了。人有两条活路：
一是赚钱 二是买钱 微博大V，抖音李佳奇，是赚钱的典范；每年把现金都换成一二线优质房产的，叫做买钱。
赚钱很考验个人能力，普通人里万分之一的几率；买钱对个人能力的要求不是很高，但脑袋必须要开窍，手脚要勤快。
融资，资金杠杆，不用多说，就是借钱买资产，股票配资，杠杆买房和期权期货等就是最好的例子。


房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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房姐，你好，如果在武汉不限购地方，在哪买好呢？

现在首付都可以分期付款了，是个什么情况？