光谷东，传来新动作！

上半年，光谷中心城北区因为万和竞界一期日光，火了一把；下半年，又因为高新大道附近的新盘宝业璞园入市，吸引了一波热度。
相比之下，今年的光谷中心城南区楼市要平淡很多。不外临比年底，寂静多时的光谷中心城南也传来了两个大消息。
首先就是光谷中心城南区的纯新盘光谷中心城投绿城雲庐首批户型出炉，开盘在即！
其次则是龙海项目报规（早期传言的当代地块，目前开发商情况不详），光谷中心城南区再迎一个纯新盘！
接下来，我们一起看看光谷中心城南区这两个纯新盘详情！
PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。
区位分析：
光谷中心城南区 空轨沿线
与核心区有段距离


光谷中心城投绿城雲庐和龙海项目均在光谷中心城南区，基本是一路之隔，环线位置以及与高新大道距离都差不多，均约4.3-4.6公里左右。

其中，光谷中心城投绿城雲庐位于东湖高新区高新四路与豹溪路交汇处东南不远，一线临豹溪路。


龙海项目在高新五路以北，毗邻新希望锦粼九里，在光谷中心城投绿城雲庐的南侧，与豹溪路之间还有其他地块。
卫星地图：

更多区位信息可参考光谷东区域价值评测＞＞＞


光谷中心城投绿城雲庐项目C地块微观区位：
中心城投绿城雲庐由5个小地块组成，首发的C地块北边是规划道路、绿化用地、小米073号地块、高新四路、光谷鼎正悦府等；东侧是规划道路及教育用地等；南边是规划道路、住宅用地等；西边是豹子溪公园、小米科技园等。


龙海项目的微观区位：
北侧是规划道路、规划学校、绿城项目等；南侧为高新五路、产业用地等；西侧为住宅地块、豹溪路、空轨等；东侧为新希望锦粼九里等。

区位点评：


1、这两项目均位于东湖高新区光谷东，区域规划强大，正处高速兑现中，发展潜力值得期待。


2、属于光谷中心城南区，距离光谷东的政务中心、商业核心区域有一定距离，在区域内占据的位置不算很好。


3、这两盘的微观区位也差不多，西侧紧邻空轨以及豹子溪生态长廊，生态环境不错。


4、周边现阶段还有较多未开发地块，需要一定时间等待，现阶段配套较弱，宜居性有待提升。


光谷东（外环线以内）整体规划落位图：

周边空轨以及空地：

项目周边航拍：

西侧的豹溪路以及空轨：

东南侧的新希望锦粼九里：

周边道路实景：

周边光谷生态大走廊：

周边光谷五路地下交通走廊：

周边建成的碧桂园十里春风：

交通出行方面：附近的空轨已通车，距离建成和在建地铁站较远


公共交通：


光谷中心城投绿城雲庐C地块和龙海项目现阶段与地铁距离都比较远，与11号线光谷五路站直线距离约3.8公里左右，与在建的19号线新月溪公园站约2.8公里左右。
龙海项目在光谷中心城投绿城雲庐南侧，与地铁站距离略远一些。这两盘都需要借助其他交通工具才能换乘地铁。

光谷中心城的空轨已通车，光谷中心城投绿城雲庐C地块与空轨高新四路站直线距离约500米左右，乘坐空轨还比较方便。


龙海项目与空轨高新四路站直线距离约700多米，也是步行可达的距离。

西侧空轨实景：

此外，周边还有其他规划的地铁线路，如29号线、19号线二期等。这两项目与规划19号线二期高新四路站距离较近。不外根据城市留言板消息显示，19号线二期的线路走向和站点设置尚处于前期方案研究阶段。

自驾出行：


光谷中心城投绿城雲庐和龙海项目几乎就是一路之隔，自驾出行路网也基本一致。西侧临豹溪路，周边有高新四路、高新五路、光谷三路等主干道，都比较宽广，典型的新区“田字格”道路，规划路网比较完善，但红绿灯多，部分道路在建。


周边路况截图：

光谷四路实景图：

北侧高新四路：

周边近距离范围内缺乏快速路，进入三环内主城区不太好走。项目往北约2公里左右是高新三路，就是目前正在升级改造的关豹高速。


光谷四路与高新三路交汇处已预留匝道，项目未来可通过光谷四路进出高新三路地面层，能不能上得了高架也欠好说。

周边配套：现阶段配套不足，与光谷中心城北区核心配套有一定距离


商业方面：区域内商业配套基本共享，且这两盘与光谷东核心的商业配套距离差不多。


根据拿地信息可知，光谷中心城投绿城雲庐项目A、B地块为商业地块，属于光谷五路地下空间工程的一部分，规划尚未公布。


A、B侧临近的光谷大家中心规划较大体量商业规划，旁边还有光谷梦幻世界，不外现阶段近距离内商业配套不足。

目前光谷东已有光谷大悦城、首创奥特莱斯等商业体开业，光谷中心城地下空间还在建设，规划的龙湖光谷天街、规划的瑞安街区商业还没有明显动静。


光谷中心城投绿城雲庐和龙海项目在光谷中心城南区，与大悦城直线距离约4公里左右，距离不算近。

光谷大悦城实景：

教育配套：现阶段南区中小学不多，教育配套也是基本共享。


光谷中心城投绿城雲庐C地块东边紧邻规划教育用地，目前尚不明确。另外在高新三路沿线有光谷十八小，在建的光谷六初、光谷四十一小等中小学。


这两盘与光谷十八小直线距离约2.5公里左右，与在建的光谷六初直线距离约2公里左右。

根据2023年东湖高新区中小学对口范围来看，周边的已建成小区基本都对口光谷十八小。不外随着后期规划学校的陆续建设，未来项目交付后划片或有调整。（对口划片情况以当年教育主管部分公告为准）

医疗以及其他配套：


这两项目与光谷同济医院直线距离约5公里左右。项目西侧就是豹子溪生态公园（光谷中央生态大走廊 ），该公园南北规划约7公里，贯穿整个中心城，是区域的绿色中轴，生态资源还不错。


周边豹子溪公园部分实景：

房源详情：
都是纯新盘 绿城户型已出炉
龙海项目刚刚报规


①光谷中心城投绿城雲庐
首开4号楼高层
三开间朝南户型


光谷中心城投绿城雲庐为光谷东纯新盘，也是绿城初次布局光谷东。目前项目营销中心已开放，部分楼栋已出地面。
营销中心实景：

根据规划可知，光谷中心城投绿城雲庐C地块共包含5栋20-26层高层、6栋4层叠拼和一所幼儿园。

项目总用地面积约3.86万方，总建筑面积约11.1万方，住宅建筑面积约7.4万方，配套商业约1190平，容积率约2.03，建筑密度约25.65%，绿地率约30%，总户数约560户，机动车停车位927个，住宅户均建面约131.4平。

项目地块比较方正，四至均为道路。所有住宅建筑点状分布，均为正南北朝向，高层楼间距约20-49米。预计首开的G4号楼高层位于地块西侧，紧邻豹溪路。

另外项目G1、G2、G4、G5号楼有清晰的连廊结构。

项目主入口位于东侧。

项目西北有一处儿童、老人集中活动场地。

从效果图看，项目外立面类似绿城主导开发的楼盘，类公建化，大面积玻璃，品质感不错。

目前项目四周均无建筑，各楼栋采光都不错。

从平面规划图来看，G4号楼为一个单元，25层的高层住宅，且是两梯四户的连廊结构。目前项目首开户型已出炉，包括建面约105、115、125平三房。

建面约105平 三房两厅两卫：
该户型分布于高层住宅的中间套位置，三开间朝南，北面对连廊，主卧南北贯通，整体动静分区，典型的连廊中间套户型。

建面约115平 三房两厅两卫：


该户型分布于4号楼的东侧，属于南北通透的边套，三开间朝南，结构布局比较合理。

建面约125平 3+1室两厅两卫：


该户型分布于4号楼的西边，也是南北通透的边套，客厅开间较大，可以隔出来一个多功能空间。

根据置业顾问先容，项目预计近期开盘。
光谷中心城投绿城雲庐拿地情况：光谷中心城投拿地，楼面价6123.0元/平，引入绿城代建，绿城并不占股
P（2021）194号地块位于武汉市东湖新技能开发区百川街以南、高新五路以北、豹溪路以东、阳苏路以西。该地块规划净用地面积129781.58平方米，计容建面约38万方，国有建设用地使用权出让年限为住宅70年、商服40年。


该地块采取现场挂牌，竞买保证金46498万元，起拍总价232490万元，起拍楼面价约6123.0元/平，最高总价267363万元，最高楼面价约7041.4元/平。最终被武汉光谷中心城建设投资有限公司底价拿下，总价232490万元，楼面价约6123.0元/平。

地块主要要求：

1.以搭配供应方式出让P（2021）194号和P（2021）195号地块，竞买人须同时参与两宗地块的竞买并分别报价；出让顺序为P（2021）194号地块在先，P（2021）195号地块在后，P（2021）194号地块按照市场竞争规则确定竞得人，P（2021）195号地块按照挂牌起始价由P（2021）194号地块竞得人关联竞得。


2.地下空间地块须在商住地块前开发建设，地下空间地块项目竣工验收后10年自持，不得对外整体或分割贩卖。


3、根据规划，商住地块须配建不少于3万平方米的购物中心，建成后引入1家“中国企业500强”的企业运营（以《财富》杂志2020年公布名单为准）。


P（2021）194号地块包含了5个小地块，且较为分散。A、B地块位于高新四路以北，为商服用地。C、D、E地块位于高新四路以南、高新五路以北，均为住宅地块。

P（2021）195号地块位于东湖新技能开发区光谷中心城，北至高新大道，南至高新四路，西临光谷四路，东接光谷六路（地下空间）。该地块规划净用地面积为215192.02平方米；规划用地性质为商业用地、道路与交通设施用地；国有建设用地使用权出让年限为商服40年、其他50年。

报规企业武汉光谷中心城城市开发有限公司，隶属于武汉光谷中心城建设投资有限公司（简称光谷中心城投）。

光谷中心城投最终隶属于东湖高新管委会，为区域国企。
光谷中心城投拿地之后，引入绿城代建。目前项目开发商武汉光谷中心城城市开发有限公司股权显示武汉光谷中心城建投资有限公司100%占股，绿城并不占股。

绿城代建近期也接连传出负面消息，一是阳逻绿城桃李春风，项目交付后绿城发布禁止项目使用“绿城”名称的公告。二是蔡甸绿城柳岸春晓，绿城与开发商之间不合，已终止合作，项目改名柳岸春晓。

2022年9月，绿城华中区域发布海报，庆祝绿城管理华中区域携手光谷国企首进光谷中心城，联合开发P（2021）194号和195号地块，案名为光谷中心城投|绿城雲庐。

之后项目案名又改为“中心城投绿城雲庐”，不外近期又改成了光谷中心城投|绿城雲庐，和CBD的绿城湖畔云庐案名有类似。

②龙海项目
总建面约8.9万方 户均面积约109平


12月8日，东湖高新区规划局公示了武汉龙海开发建设有限公司公司居住项目的规划方案，意味着传闻多时的当代项目正式浮出水面。

规划显示，该项目共包含6栋住宅 ，其中2栋34层的高层，4栋11层的小高层。

根据规划数据显示，该项目占地面积约3万方，总建筑面积约8.9万方，计容建面约6.1万方，住宅约5.8万方，共包含约528套房源。
该项目整体容积率约1.999，建筑密度约17.99%，绿地率约35.1%，包含约753个地下车位。
盘算可知，其户均面积约109平，车位配比约1:1.4。

从平面图来看，该项目地块很方正，且所有楼栋都是正南北朝向。

放大平面图来看，高层均为连廊设计，11层小高层为纯板式楼结构。

日照分析图：

效果图：

该项目才报规不久，目前还没有更多贩卖消息。


据查，该项目开发商武汉龙海开发建设有限公司是武汉当璟商业管理有限公司的全资子公司。

早在2018年，当璟商业曾与武汉当代地产开发有限公司共同投资了武汉新控项目管理有限公司；2020年，当璟商业又与三特索道等公司共同发起成立了武汉当代文旅产业发展集团。


很明显，当璟商业与当代集团亦存在较多交集。不外，天眼查显示当璟商业目前是由两个自然人持股：

目前武汉当代资金链非常告急，当代云谷三期一直延期交付，当代天誉也暂停开发，寻找其他资方入股。因此以武汉当代目前的气力情况，预计是无力开发龙海项目的，就算拿出来卖，购房者敢买吗？因此后期项目开发商会有什么变数，还真的欠好说。“武汉阿松”认为，寻求项目转让或者联合开发，或是更明智的选择。




片区价格分析：
光谷中心城南片新房差距明显
在售住宅约16XXX起-22500元/平


1、光谷中心城目前在售楼盘不少，北区高价盘较多，折后约19XXX起-30000元/平；南区相对低价，毛坯房约16XXX-18XXX元/平，带装修楼盘约22500元/平。


南区楼盘地图：

与这两新项目距离较近的是新希望锦粼九里，高层早已卖完，目前仅有别墅在售，折后单价不到2万。


北边的万和光谷、光谷鼎正悦府、光谷大家中心三个盘都位于高新四路沿线，与项目距离不远。


其中，万和光谷价格相对较低，近期特价房约16XXX元/平起，主打低门槛毛坯房；光谷大家中心价格相对较高，带装修均价约22500元/平左右，主要由外地人来买单。


2、光谷中心城投绿城雲庐和龙海项目占据的地段优势不大，不外前者引进绿城联合开发，有一定品牌高度，带装修贩卖，大概率会参考光谷大家中心的价格。


龙海的项目户均面积不大，整体体量也不大，目前品质以及户型方面还没有更多信息，“武汉阿松”猜测如果毛坯贩卖的话，大概率会参照万和光谷、鼎正悦府等楼盘。


光谷东楼盘动态一览：

3、再看看周边二手房情况：


光谷中心城南区已有多个二手房小区，一些次新房的参考均价约1.8万-2.2万/平。

不外目前二手房参考价与现实成交价照旧有很大差异。据查，周边的新希望锦粼九里近半年成交均价约14029元/平，光谷正荣府的成交均价约15924元/平，与挂牌均价差价约3500-4000元/平。

绿地国际理想城一期近半年成交均价约21141元/平，与挂牌均价差价不算大。
碧桂园光谷十里春风近半年成交均价约16798元/平，与挂牌价差价约2500元/平。

“武汉阿松”综合点评：


光谷东发展很快，经济气力强，光谷中心城配套规划等级较高，且兑现较快，依然有发展空间。


不外光谷中心城南区，与光谷中心城北区核心区有一定距离，现阶段配套不足，与地铁距离也比较远，好在空轨已通车，公共交通出行有所缓解。且这两盘在豹溪路沿线，紧邻光谷中央生态大走廊，生态资源不错。


对于光谷购房者来说，北区的门槛照旧会比南区高，南区价格已经下降的比较厉害，十分不坚挺，随着两个新盘出炉，南区的选择将更加丰富。


2个项目暂时没有具体入市时间，大概率都是2024年上半年或者更晚了，至于具体情况如何，后续我们将持续关注。

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