全国人民买光谷，光谷人在买白沙洲

去年此时此刻，光谷东绝对是全国投资客眼中的超级明星，很多售楼部，已经把房子卖成【批发商】
什么杭州的，广东的，北京的投资客，大巴一辆接一辆往这里输送
1万8，2万在他们眼里真的是白菜价
要不是因为限购，要不是因为名额，你有多少房源都可以被扫干净。置业顾问们，谁特么还有精力接待本地刚需散客？
1年之后，投资客消失了
本地客户，有被迫远走白沙洲，黄家湖，甚至青山


01

由于众所周知的原因，投资客来得快去得也快。
哪怕强如大湾区，你也永远无法把投资客，当成楼市【基本盘】，更况且光谷东？
所以投资客的消失，一点都没什么可留恋的。
但问题是，投资客走了，似乎光谷东本地真实需求，也在消失。
前不久，认识了一位新朋友，在光谷东工作。之前一直在北京，因为家庭原因，去年选择回到武汉。
光谷也算是武汉不多的，能够从一线城市反向导入人才的地方。
有意思的是，光谷为武汉留住了人才，可人才却没有选择在光谷安家——他买了白沙洲。
这种情况，并不是光谷人的个例。
去年1-3月，光谷楼市的表现是如许的：

3个月成交了6500多套，占全武汉的七分之一！
还有如许的：

5个项目能排进前二十！
转眼一年之后，全变了。
来自某媒体的统计——
本年1-3月销售套数排行榜中，光谷只有3个项目进入武汉楼市前20。

这其中，长江广电光谷家和长江存储社区，情况特殊，主要对内销售，数据没有太多市场参考意义。
也就是说，假如不是这两个特殊项目撑局面，光谷差点在前二十名中被剃了光头！
很多光谷东开发商说，除了极少数性价比超高的项目，现在不仅卖的慢，连自然到访的客户都急剧减少，有时候一天都接待不了1个！
光谷人，快被外区域掏空了。
怪大环境不好？
那也不是你一个地方不好。全武汉楼市，都在挣扎中死扛。
是供应不够？

光谷的在售住宅项目，只比“卷王之王”东西湖少1个。绝对处于近2年，楼市供应量最大的阶段。
光谷，你到底咋了？


02
你必须承认，光谷东去年此时的火爆，很大程度上是被全国投资客抬起来的。
去年春节之后，各种抖音大V，自媒体开始强推光谷东。因为单价足够低，IP又非常大，这种强推的效果那是刚刚的。
光谷东南区某相对滞销盘，知道的一个投资客组织，短短1个月，就消化掉200套。
一家光谷管家公司也说到，当时他们跟某大V合作，每个月都可以发过来几十号客户，每次来几乎没人空手而归......
当时就因为投资气氛过于浓烈，光谷东在整个武汉楼市异常另类。武汉点对点出台了很多限制措施，光谷东差点成为武汉唯一【限售】区域。
一年之后，投资客撤退。
价格涨了？疫情反复？没人强推？
各种原因都有一点。
其实投资就是如许，他们会因为一点利好歇斯底里的买，也会因为一点点利空，蜂拥而退。
他们留下了什么？
因为当时武汉针对性措施出台很及时，尤其是顶着压力继续限价，光谷东的价格，并没有被这一轮投资热潮直接抬高多少。
但你也不能否认——
正因为去年年后的市场反常表现，一定程度推高开发商预期，直接导致去年第一次土地集中拍卖，整个光谷拍出很多天价地块。
当这一波高价地块开始入市，已经牢牢把光谷刚需挡在门外。
大家对光谷人的印象，总离不开“年轻”、“高知”、“高收入”几个词。可年轻人就算收入再高，毕竟处于事业起步期，收入高的有限，同时存在积累不足的问题。
任何一个在光谷深耕过的开发商，都会发自肺腑来一句，其实这个板块的客户，还比较刚。
但现在，光谷最热的两个板块，关山和光谷中心城。
·前者，价格已经到了27000+，某项目老早放出风声，要冲击3万。
·后者，价格普遍在22000以上，最贵也达到了27000+。
当光谷中心城地价突破2万，27000的天花板显然很快也会被突破。
我们做个纯理论计算。
100平，按22000元/平算，首套3成首付到了66万，月供8456元。
这时候，银行会要求你的家庭月收入至少17000元。

假如单价压缩到18000，首付54万，月供6900元。
银行对月收入的要求也相应为14000左右。

为什么要提18000这个价格？
前几年，光谷中心城卖的最好的几个项目，价格都落在16000~18000这个区间。
对光谷刚需，18000是一个能普遍接受的上限。
从这个价位几个项目逐渐清盘开始算，整个光谷东该价位供应，已经出现断档。
与此同时，18000档的白沙洲，20000档青山，开始进入大家视野。


03


以下，是青山某个项目的客户来源图。

有点意外，我们印象中非常封闭的青山，其实地缘客户只有45%。
超过一半的客户，来自区域外溢。
除了传统的武昌区，来自光谷的客户，居然也占到10%！
白沙洲就更极端。
一个近来的红盘，来自光谷的客户，已经接近30%。
这些项目单价，全部落在1.8~2万档。
你会发现，光谷主流地段，目前已经没有这个价位的供应。
客户，必须在外区域探求【替代品】。
为什么是白沙洲？
白沙洲好就好在，他向外的通道几乎都是快速路。
通过三环线，二环线-雄楚大道高架或者杨泗港快速通道，可以非常快速的抵达光谷中心城。
你很难想象，从光谷中心到金融港，大概需要17分钟。而从白沙洲到金融港，仅仅不过多了3分钟而已。

相比白沙洲全程快速路，高峰期在特么光谷地面开车的酸爽......实际上哪怕同在光谷，互相之间的通勤效率，并不高。
另外一个，是配套的真实。
我们从不会质疑光谷的发展潜力，但潜力兑现需要时间。
光谷中心城，规格很高，问题就是现在没办法提供足够的生活支持。
这不是一个两个商场，一两条地铁就够了。小区周边的商业，中小学，幼儿园，社区卫生院，公交车……
光靠预期，搞不定刚需。
一个多月前写过：
……去了一趟光谷的大悦城。
原以为，以光谷东的入住率，应该不会有多少人，结果非常出乎意料。
在高新大道和豹溪路上，车排成了几百米长的队伍，全部都是要进大悦城停车场。

一进商场，里面全部是遛小孩的.
5/6度的阴冷天气，光谷人能带孩子去哪里玩呢？光谷的商场实在太少了，往市区去又太拥挤了，全部赶趟地来这儿了。
光谷缺的又何止商业。
已往，我们经常说光谷是一个伪装成城市的工业园，缺乏作为一个城市（武汉四大副城之一）的素质……
白沙洲确实卖相不太好，没有高大上的写字楼商业体，没有宏大的规划加持，但作为一个已经开发了十几年的板块，基础的生活配套、教育配套是不愁的，还有很多在路上，地铁12号线、天街、万科洪山广场……
对于刚需，白沙洲虽不出众，但够得着，也够用。
刚需们，更不需要用左岭来碰瓷。
至于花山，又是另一个话题。


04
花山，不贵，为什么不能吸引光谷东刚需？
对花山的评价——
一个披着刚需价格外溢的，改善区。
花山的确价格很低，看似很适合刚需。
但刚需需要的配套，从交通到学校，特么一个没有。天天光谷后花园，又是湖泊又是山体的，抱歉，这些玩意儿刚需真不在乎。
所以其实从去年开始，新进入花山的开发商，彻底想通了。
你不能因为花山价格不高就做高层刚需，这里好山好水好无聊，恰恰是有钱人需要的质素。
仁恒、华润、绿城、建发等等这些擅长做产品的开发商，还有阿拉亚这个文旅神盘的操盘者，都扎堆到了花山。
接下来，花山把现在的高层消化完，以后也很难做刚需产品，更很难作为光谷的房价洼地存在。
这也意味着要么左岭、葛店，要么光谷的刚需，只会继续区域外购房替代。


05
好，那么热闹了一轮的投资客们，帮光谷在全国打响名字，他们现在过得好吗？
光谷东诞生的第一个神盘，188社区。
头铁的房东，依然挂着35000的价格，1年都没卖出去。

人家141平，总价比你114平还低5、60万，挂了半年多都卖不出去，你这卖得出去才有鬼了。

内卷成如许，依然没用。

近来3个月，成交1套。
保利时代南区，整整一年前，二手房最高到了39000。如今再看——

急吗？
看一点都不急。

人家79平33000挂了8个月都没卖出去，你这只能接着挂吧。

但近来3个月成交，嗯，是188社区的6倍！
关山大道再贵，实打实有配套支撑。
假如光谷中心城兑现速率不加快，画饼子也有保质期。
但在无人接盘的情况下，还有哪个投资客敢在光谷“兴风作浪”？
所以还是那句话，每一个投资客，从你买房的那一刻起，最需要盘算的是，未来到底谁接你盘？假如这件事想不清楚，或者你看不到有真韭菜接盘，那只有投资客之间击鼓传花。
总有一天，花会掉在地上。
你祈求不接最后一棒，就一定会接到最后一棒。
光谷去年为什么口碑炸裂？
不是因为他真强的拳打上海深圳，脚踩杭州成都。上海杭州的投资客，不傻，人家实地看了一圈就知道，光谷对比张江，对比西溪湿地那边的阿里产业园区，到底有几分成色。
光谷GDP武汉第一？
嗯，没错。
但又有几个人算过——
扣除掉卖地收入，光谷GDP真比沌口高吗？
投资客之所欲愿意跳进来，最重要的一个原因还是，便宜。便宜到人家买一套，放那里7、8年，也无所谓。
只是投资客们没想到，现在依然便宜，依然低到尘埃里的价格，对武汉本地韭菜来说，已经突破天花板。
不是韭菜不想接，是真的能力有限。
接下来，据说投资客们也调转枪口，从纯预期的光谷东，开始向武汉焦点板块挺进。
徐家棚，可能是下一个战场，那恐怕又是一个新的故事。

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不严谨，现在都2022年了，还2021年1至3月

未来五年买房在12号环线附近找没错的，就一点，它几乎跟所有线路换乘。

白沙洲可亲的房价。

光谷东

潮水散去，就知道是谁在裸泳了。

光谷东的地买的差不多了现在要搞长江新区，但是也没必要踩光谷东还居然把白沙洲四新吹捧一番人家是多无奈才做的选择和心里的目标想法是对抗的啊！白纸上的兑现，这两年会加快现在不管哪个区要卖地卖房都毫无例外要踩踩光谷中心城[捂脸][捂脸][捂脸]光谷中心城从来没去踩四新汉阳白沙洲长江新城甚至老城区不遭人妒是庸才！[呲牙]

说的很中肯，光谷东地铁沿线超过2.5万，其他非地铁沿线超过1.8万，我都不会考虑。

白沙洲有许多的不好，但它离市中心近，还有就是有人气，这两年房价没涨又没跌，光谷东只画了一个大饼，余下的就没有什么了！