震惊！最近成交价近4万每平？光谷学区房详解

各人好，我是小房。


小房一直在关注学区房这一块的问题，在了解到光谷学区房时，被吓了一跳，特别是关山大道一块的学区房，最近保利时代南区竟然以38865元每平成交了一套，价格直逼武昌顶级学区房。
当然，也不全是这样的价格，在关山大道沿线二手房，价格是不尽相同的，学区也是存在三六九等的。今天小房便来给各人梳理梳理。
我们在买学区房时，重点不是看小学的学区，而是对口初中的情况，在乎的是初中学校的秘闻、师资和升学率等等。
2020年武汉市中考平均分排名中，东湖高新有5所学校上线武汉市普高线（384）。其中公立学校只有华科附中（15名）和光谷实验中学（34名）两所学校。

华科附中只针对华科大教职工子女招生，所以光谷小升初竞争主要集中在光谷实验中学，因此对口的学区房一起上涨。
按照2020年对口划分情况，现在对口的小学有光谷二小、光谷六小、光谷十五小、光谷一小和光谷实验小学新竹路以南毕业生。
但是，综合考虑小学排名，大概是这样:
光谷一小在光谷的小学中排名第一。光谷一小以前分为东西两个校区，去年改为光谷一小和光谷实验小学两个学校,这两个学校都只有户籍地址在新竹路及延线以南毕业生才能对口升入光谷实验中学。
其次是光谷二小，又名华中师范大学附小万科都会花园分校， 由湖北省和武汉市示范学校华中师范大学附属小学全权负责管理，教育办学踏实，师资力量雄厚，生源质量也还不错。
再次是光谷六小，办学13年，教育模式比力成熟，这两年的新任校长是光谷一小以前分管教学的副校长，教学的好手，而且很有管理能力。这两年，光谷六小的发展势头很好。
光谷十小是个新校，武汉小学与东湖高新区合作开办的正牌分校，与武汉小学资源共享，武汉小学的特级西席王凌带队开办的学校，她武汉小学管理岗位也做得很好。
从小区的对口学校倒推，光谷最有价值，而且会持续领涨的学区房，排序依次是：
1、对口光谷一小+光谷实验中学
双对口的小区有关山春晓、江城雅居、融科天域、阁调小区、保利时代天悦、宏祥花园、武职教工宿舍。
这些小区按照房龄和房况从新到旧，差价很大。保利时代最近成交了一套房源38865元/㎡，全武汉都震惊了，近期成交均价也在3.4w/㎡左右。有一说一，保利时代南区的房况和小区情况，在关山大道沿线也是数一数二，户型可选面积广，贵的有原因。
宏祥花园、阁调小区、关山春晓房龄都比力老旧，像宏祥花园更靠近民族大道，物业不给力，房龄也有15、6年，挂牌均价在19465元/㎡。
江城雅居、融科天域房龄不到五年，紧邻光谷天地和光谷软件园，地段相当好，小区规模没有保利时代南区那么大，但是在关山大道沿线也算是有品格的。融科天域在售房源很少，出来一套卖一套;隔壁的江城雅居是同一个开发商，以前是联想内部员工福利房，这个小区在售房源多一些。
2、对口光谷二小+光谷实验中学
双对口的小区有万科都会花园、万科红郡、当代国际花园、现代森林小镇。
这四个小区都在光谷实验中学周边，不过，当代国际花园对面的金融港学校开建，这是一所9年制学校，有些光谷家长觉得可学校建成后，当代国际花园可能会从对口光谷实验中学改为对口金融港学校。
当年光谷二小创建时，万科有赞助，一般这种有代建关系的小区，对口比力稳。
万科都会花园、万科红郡房龄都超过10年了，但是维护还不错，尤其是万科红郡，小区内另有游泳池和广场，部分楼栋是市区少见的小高层，而且有73㎡、83㎡两房， 89㎡、 106㎡三房这种紧凑小户型，总价相对较对，所以成交量很大，单价也相对最高。
最近一个月，小户型成交价达到3.3w左右，大户型3.1w左右。
现代森林小镇的户型也不错，大多数楼栋是一梯两户的小高层，主要亏损在本地开发商没品牌溢价，物业不行，人车不分流，不过近期业委会成功换成了万科物业，据说业主要团体控盘，把价格抬到2.6w以上。
小房查一下本月成交的92m户型，均价约23000元/㎡。
3、对口光谷实验小学+光谷实验中学
据相关知情人士透露，实验小学的生源不如光谷一小，对口小区里面的还建房居多，所以归为第三阶级。
对口光谷实验小学+光谷实验中学的小区金地阳光城、曙光星城、美庐郡园，民大教工宿舍、纺大教工宿舍、金地格林东郡。
其中金地格林东郡的品格鹤立鸡群，金地物业口碑也不错，遗憾的是楼间距比力近，小区里面舒服度没那么高。
金地格林东郡的二手房价也涨了，但没有光谷一小的双学区房涨得快，最近两三个月，中高楼层的成交价稳定在2.6w左右。
附近喻家山中学正在建设，一所九年制的公办学校，对口小区估计会重新划分。
光谷十小、光谷十一小、光谷十七小三所学校都是近几年东湖高新与名校联合举办的学校，要么是实现资源共享，要么是实行托管制，教育前景不用担心。由于还没有毕业班，所以这三所学校还没划分对口中学。

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