刚刚，武汉这条地铁通车！沿线楼市近况分析！

2023年12月30日上午10时28分，武汉地铁19号线开通初期运营。

19号线线路全长约23.3km，起于武汉站西广场站，沿武东路、花城大道、花山大道、光谷五路走行，止于新月溪公园站，设武汉站西广场站、武东站、鼓架山站、花山新城站、花山河站、光谷五路站、新月溪公园站共7座车站。


其沿线主要经过杨春湖、青山武东、鼓架山、花山、光谷东5大板块。那么以上这5大板块的楼市近况如何呢？看“武汉阿松”来扒一扒！


19号线武汉站西广场站A出入口实景：

19号线站内实景：

19号线列车以“灵泉青”为线路色，车站内外色系均为青色。

杨春湖板块
共3盘在售，价格2万/平左右


19号线出发点是位于国铁武汉站西广场，属于大武昌三环内的杨春湖板块，此前该板块内一共只有三个楼盘，分别是万科东湖堤白、华侨城欢乐天际、东湖金茂府。目前，万科东湖堤白和华侨城欢乐天际根本属于尾盘，而东湖金茂府四期改毛坯，刚刚推出不久。

杨春湖板块的价格从2022年开始，例如华侨城欢乐天际，2022年2万/平左右的价格便可以买到，要知道该项目最初的开盘价也达到了24000元/平；万科东湖堤白，在2022年年底曾出现过19600元/平还送车位的情况；东湖金茂府在售的三期现房，2023年上半年折后也就20XXX元/平起，该项目标一期更是曾卖到了27000-28000元/平...


可以说，借着一年前的一波大折扣，以及2023年上半年的楼市回暖，这些项目都去化了不少房源，像华侨城欢乐天际2023年一共备案了476套，排名洪山区第三，万科东湖堤白2023年备案309套，排名洪山区第十，都是很不错的成绩。

不过到了2023年下半年，楼市继续走低，再加上二环内放开限购，和部分楼盘的大降价，导致杨春湖板块的这三兄弟去化就更加艰难了，现在根本处于慢慢卖的状态。


现在这几个楼盘的价格，华侨城欢乐天际现房和万科东湖堤白都是18XXX元/平起，东湖金茂府四期毛坯17999元/平起。

万科东湖堤白最后推出的1号楼，根本还有一半左右房源未备案。

华侨城欢乐天际，目前全盘现房，只剩余100多套房源未备案。

东湖金茂府，三期C02地块还剩57套未备案，而新推出的四期C01地块目前刚推出不久，备案了20套，装修改毛坯，价格相比前期也有一定幅度下调。

之所以，杨春湖板块在2023年经历了如此大的升沉，主要原因还是2023年年初的降价以及那一个月的楼市回暖，吸引了不少买房人。而到了下半年，限购的全面放开，再加之全武汉各板块的折扣力度都在加大，杨春湖板块就没有太多明显优势了。

武东板块：
区域内仅有一个楼盘，还处于前途未卜状态


19号线还经过青山区的武东板块，不过该区域内目前仅有海伦国际这一个楼盘在售，整个区域根本没有太多新房市场，与武汉楼市有些脱离。


武东站周边实景：

由于此前海伦堡BL，导致2022年9月，海伦国际开发企业变动了法人主体，海伦堡地产退出，由深圳颐晋置业有限公司接手，而该公司注册资金仅20万。

海伦国际K3地块在2017-2019年销售时，还是十分火爆的，接近4000套房源售罄，甚至出现过“排队抢房”，最高卖到过11000元/平，目前二手房成交均价约9400元/平。K3地块三期还出现过长时间延期交房的情况。

目前，海伦国际在售的K4地块，一共仅备案了126套，还剩1340套未备案。K3地块已完全售罄。

鼓架山板块
拍了一块地还未开发 区域还是原始状态


地铁19号线在建设过程中，特意改线，为了鼓架山片区增加了一站。该片区暂时还没有开发，没有商品房项目入市，地铁的建设也是为了后期开发做预备。
鼓架山站位于东湖风景区，三环线以外，严西湖西南侧，这一块目前尚属于未开发地块。

鼓架山站共设4个出入口。

站内实景：

区域内目前仅拍了一宗地块，2021年6月，P（2021）083号地块被星旅（武汉）文旅创业发展有限公司底价成交，鼓架景区一期项目，占地面积约6.3万方，起拍总价约76100万元，楼面价约10000元/平。


P（2021）083号地块位于东湖生态旅游风景区三环线与严西湖大桥交汇处东南侧，规划总用地面积为6.3万方；地上计容建筑面积不大于7.61万平方米，规划用地性质为居住用地；国有建设用地使用权出让年限为住宅70年。


该地块现场挂牌，竞买保证金15220元，起拍总价76100万元，起拍楼面价约10000元/平。最终该地块被星旅（武汉）文旅创业发展有限公司底价拿下，成交总价约76100万元，楼面价约10000元/平。

该地块位于东湖生态旅游风景区三环线与严西湖大桥交汇处东南侧，紧邻三环线，根据位置描述推断为下图中圈出来的地方附近。

地块周边卫星地图：

该地块传闻打造阿亚那项目，暂时还未入市。

周边近距离内都是空地，预计周边未来会有项目，该站点也是带动区域发展的作用：

地铁站周边实景：

周边实景：

周边高压线：

附近的私房：

鼓架山站附近还有铁路线：

周边道路实景：

周边储备地块：

花山板块：
在售楼盘不少，整体供应富足
价格普遍下调2000元/平左右


花山整体的供应比较稳定，不同时期均有较为丰富的选择。现阶段，高层供应主要集中在花山大半岛板块，花山印象一期二期、安屿那、联投悦西湖等楼盘供应都比较富足。

根据“武汉阿松”统计，交投华园、悦西湖、花山花锦、半岛九里、安屿那、花山印象、联投花山河等楼盘还有非常多的货量，此外还有不少地块待规划，后期的货量也十分富足。

目前这些楼盘的价格也不算很高，价格相比上半年普遍有2000元/平左右的下调。联投花山河13888元/平起，武汉城建花山印象二期和联投武汉城建花山印象，都是14XXX元/平起，交投华园15500元/平，花山花锦12XXX元/平起，联投安屿那现房16XXX元/平起，联投悦西湖12XXX元/平起。

不但现有的供应非常富足，近年来花山的土拍市场也非常火热，接下来还将有更多纯新盘渐渐入市。

例如花山地王城投碧云府已报规，将新增900多套供应；花山大半岛的铁四院地块；安屿那附近的联投124、167地块等，联投花山河后期也还有大量待开发住宅地块。


可以预见，未来花山新房供应将非常富足。在卫星地图上，也可以看到花山还有大量待开发的空地。

花山楼市历经几波更迭，之前区域内不同楼盘差价明显，比如，早期的绿城凤起乐鸣、武汉玺院高层价格曾卖到18000元/平以上，同期的联投光谷瑞园仅约13XXX元/平起。


如今，花山在售楼盘价格差异越来越小，目前在售楼盘及都是毛坯销售，高层价格上半年前期可以卖到1.5-1.6万/平，目前普遍在1.3-1.4万/平左右。


此外，近年来花山新拍的地块地价都比较高，但是这里的地价相称较虚，对房价影响不大。一方面由于部分地块是联投自己拿自己的地，也有部分是武汉本地国企拿的，另一方面因为区域地块容积率都较低，可以做成高层加别墅，甚至纯别墅，所以销售价格就不能完全以高层价格来衡量了。


花山楼市热度不高，在2023年的销量榜单中，花山只有一个楼盘能够进入东湖高新销量前十，市场热度和销量远不及光谷东和关山。

光谷中心城板块：
2021年房价飞速上涨 2022年之后渐渐回落


地铁19号线最后来到了光谷中心城，作为被很多人看好的新区，中心城的楼市近况又经历什么过程，近况又是如何呢？

2020年，光谷东房价疯狂上涨，南山府首开备案价冲到22500元/平，以中建星光城为代表的毛坯房涨到17000，甚至18000元/平。


2020年南山府首开备案价：

2021年，毛坯房涨到19000，光谷中心城北区带装修价格普遍上涨到2万元/平以上，部分地王楼盘带装修价格直接涨到27000元/平。2021年6月最疯狂的土拍中，光谷中心城元庐和领峯2个项目拿地楼面价都超过了2万/平。
2022年，区域房价整体回落，几乎所有楼盘都开始打折，但光谷东还算是武汉各个片区中价格相对坚挺的，高价地王折后价格降到25000以内，中心城北区带装修价格根本回到2万出头。
2023年，光谷中心城北区价格缓慢下调，不过领峯等项目依然23XXX元/平起，北区大多数楼盘还是在25000元/平以内。不过区域内暂时没有出现“打骨折”的楼盘，相比其他很多片区，还算略为坚挺。


整体来说，2021年根本是光谷东房价的巅峰，也是光谷东楼市的分水岭。之前16000、甚至是18000买入光谷中心城北区的人，根本上也没有亏；20000以上买入的人，多多少少还是有些亏。


从销量也可以看出，光谷中心城的热度相较前两年有了非常大幅度的下滑，2023年东湖高新销量排行前十中，光谷中心城仅有4个楼盘上榜，4个楼盘加起来也就比中建大公馆多一点。

光谷中心城目前价格较低的楼盘是宝业璞园17XXX元/平起，万和竞界二期18XXX元/平起，这2个楼盘拿地价格不高，因为卖的价格比较合理，卖的也不错。


但光谷中心城现在的地王盘，根本只能苦苦支撑，或是折扣力度给的非常大，才能卖的好一些，领峯24XXX元/平起，洺悦天玺和翡丽天玺都是24XXX元/平起。

绝大多数在售楼盘，也都属于慢慢去化的状态。

总结：


地铁19号线将光谷、花山、青山、鼓架山等多个板块与大武昌主城直接接洽了起来，但其实沿线的居民并不算很多，沿线的楼市也都不是目前武汉最耀眼的板块，只能说压力都不小，2024年或许这些楼盘都要想办法加大卖房力度了！

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