神盘凉凉？没关系，还有神神盘——2023年9月份光谷东二手房市场成交分析

2023年9月份光谷东主流小区成交明细：

①9月份光谷东二手房成交合计44套，环比8月份减增加9套，成交量环比增加26%，同比去年9月份（25套）增加76%。成交量连续两个月明显回升。



②9月份光谷东二手成交均价19187元/㎡，环比8月份19142元/㎡上涨0.24%；同比去年9月份20715元/㎡，下跌7.4%。成交量连续两个月触底反弹。

本月2万+成交房源比例大幅下滑，仅有27%的房源成交价高于2万/㎡，2.3万/㎡+成交的房源有3套。其中最高成交总价和成交单价来自光谷祥云的164㎡下叠，成交总价560万，成交单价34146元/㎡。



③成交均价前五：光谷之星25346元/㎡>光谷南山府21534元/㎡>绿地光谷中心城21243元/㎡>龙湖光谷城20768元/㎡>光谷祥云20593元/㎡。
光谷之星本月成交两套大户型，成交均价大幅提升。目前光谷东二手第一梯队主流小区成交均价维持在2-2.2之间，随着绿地中心城、龙湖光谷城二手房逐渐满二，成交均有所回升。
④成交量前五：绿地国际理想城（6套）>光谷188（5套）=朗诗里程（5套）>光谷奥山澎湃府（4套）>光谷祥云（3套）=中建星光城（3套）=龙湖光谷城（3套）。
成交量多以低单价、低总价的刚需小区为主，光谷188随着代价下跌，成交量非常活跃，光谷祥云在量价方面一直比较稳定。
⑤25个主流小区，联投驿园等9个小区无成交，另外有4个小区仅成交1套，整体流动性较差，但有肯定改善。
（二）
2023年光谷东二手房成交量价走势

9月份光谷东二手房数据指标：
成交量继续触底反弹、部分小区流动性加强。
成交均价连续回升，但2万+高价房源占比有所下降。
关于光谷东市场解析与判断：
1、光谷祥云下叠的院子
9月份光谷东最贵的一套房是光谷祥云的下叠，单价34000元/㎡。有意思的是祥云B区交付后， 成交的3套房均是下叠，且代价非常稳定。

在当时新房定价体系，下叠30500，中叠25000，上叠28000。下叠送2层地下室和花园，代价最贵；上叠送屋顶层，带露台，代价次之；中叠送部分地下室，代价最自制。
目前挂牌房源里面，自制的房源都是中叠，最自制一套在2.5+，基本上是上手价附近了。叠拼产品里，中叠是一种非常尴尬的产品，赠送少，单层面积小，既无“天”又无“地”，完全没有别墅的感觉。

买叠拼这种产品的重点，一是产品（主要是赠送），二是纯粹（纯墅区更能溢价）。像光谷祥云就是正向案例，下叠100多平前后花园赠送，再加上纯别墅区的纯粹，成为了光谷东追求低密生活的第一居所。
光谷东大部分叠拼都是高低配，像碧桂园云镜、云玺、龙湖光谷城等，这些叠拼产品已经快卖成高层的代价了。

2、2万的188和1.5万的朗诗
记得去年有人问我，这一轮光谷东要调解到什么程度？
我说，区域代表小区光谷188，满二的正常房源，单价2-2.1w，市场就差不多到底了。现在光谷188已经快到了2万的这个整数的临界点，我个人觉得这个代价对于自住的来说，还是可以上车的。
在目前光谷东二手市场里，刚需看朗诗、刚改看188、改善看光谷之星。在市场上行的时候，刚需和改善小区的差距会小点，而市场下行后，刚需小区明显代价下行的更快，北区这边朗诗、星光城、moma都出现了一些1.5左右的低价正常房源。
对于光谷东二手市场，最大的题目在于“出清”速度较慢，换手不够充分。后面市场回暖了，往上的每一个阶段阻力都会加大。
3、神盘万和凉了、“卷王”宝业如何？
上个月，关于光谷东这两个神盘，我们讲过好几次。
万和境界二期确实首开卖的不好，哪怕后面的平销依然很惨淡。年初还是光谷东日光神盘，大半年后就变成了“滞销盘”，根本原因在于市场变了，但是你代价还保持不变.......
除了市场因素，宝业的出现，对于万和来说也是直接的打击。更好的营销和产品展示，放风价比万和低了2千，蓄客量充足，就看这周的开盘数据了。
神盘万和凉凉？没关系，还有神神盘——“卷王”宝业璞园
楼市研究笔记 武汉楼市研究笔记
编辑：向彦红

免责声明：如果侵犯了您的权益，请联系光谷社区站长，我们会及时删除侵权内容，谢谢合作！