中金湖北科投光谷产业园REIT回复上交所反馈意见

观点网讯：4月7日，观点新媒体获悉，中金湖北科投光谷产业园REIT回复上交所反馈意见。
据悉，光谷产园REIT基础设施资产估值由16.20亿元下调至15.40亿元，下降0.80亿元。2023-2024年度的预测现金分派率分别为4.72%和4.98%。基金经理“一拖多”方面好像开了口子，2名基金经理同时担当物流REITs和产业园REITs基金经理。
其中，关于基础设施项目经营情况，上交所要求基金管理人、资产支持证券管理人补充披露重要租户、关联租户及租期分布等情况，回复显示，截至2022年12月31日，基础设施项目中共有租户49家，就重要租户而言，租赁面积占基础设施项目总面积比例超过5%的租户有5家，分别为：招商银行股份有限公司、武汉留学生创业园管理中心、行吟信息科技（武汉）有限公司和武汉二十一世纪智慧教育科技有限公司、深圳市飞速创新技术股份有限公司，上述5个租户合计租赁面积占基础设施项目总面积的比例为57.69%。上述5个重要租户中，招商银行、飞速创新承租光谷软件园A1-A7栋，世纪教育公司承租光谷软件园C6栋，留创园承租光谷软件园E3栋，行吟科技承租互联网+项目，覆盖了本项目四个子项目，因此5个重要租户的租赁稳定性能够充分反映各子项目的经营稳定性。
另关于项目估值情况，上交所要求管理人对基础设施项目是否符合《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第八条第（三）项的要求发表明确意见，对此，管理人回复称项目运营年限3年以上，已产生持续、稳定的现金流，2020-2022年末，基础设施项目整体出租率分别为83.76%、89.63%、86.40%，报告期内受历史疫情持续影响，基础设施项目出租率存在颠簸，部分期间未到达最优利用率；伴随疫情结束，租赁市场回暖，基础设施项目的租赁情况日趋改善，截至2023年3月31日，基础设施项目整体出租率已恢复至90.72%。
假设该基金按照模拟可供分配金额的100%向投资者分配股利，2023年度的模拟预测可供分配金额为人民币7271.32万元，预测现金分派率为4.72%，2024年度的整年模拟预测可供分配金额为人民币7665.17万元，预测现金分派率为4.98%，投资回报良好。
此外，上交所要求管理人结合历史经营情况、行业政策、市场情况等，进一步论证项目资产估值合理性。回复显示，本项目首次申报时基础设施资产的估值基准日为2022年9月30日，本次反馈意见回复已将估值基准日更新为2022年12月31日。管理人及评估机构基于审慎性原则，对资产估值模型中的出租率、租金增长率、比准市场租金、租金收缴率等关键假设进行了调整，参数调整后，基础设施资产合计估值由16.20亿元下调至15.40亿元，下降0.80亿元。
尚有关于关于费用安排，上交所则要求基金管理人结合成本费用情况、同类项目费用安排情况、对运营管理机构的激励约束等，对各主体收费水平及分配合理性进行论证说明。管理人回复表示，本基金的管理费用包括固定管理费用、基础管理费用及浮动管理费用。其中，固定管理费用为支付给基金管理人和计划管理人的管理费，二者占固定管理费用的比例分别为85%和15%；基础管理费用及浮动管理费用为支付给外部管理机构的运营管理费用，经基金管理人进一步分析并与外部管理机构协商进行了结构调整。
本文源自观点网

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