光谷东楼市现状，一文看懂

光谷东楼市今年的热度可谓是经历了过山车，上半年过夏天，下半年过冬天。上半年的火爆征象现在已经全然不见，有的也只是一些特价房。


光谷东上半年一度清盘了好几个项目，例如光谷南山府、光谷正荣府、碧桂园十里春风、新城璞樾门第等等，前期清盘价大多在2.1-2.5万/平左右。如今以上这些项目大多只剩些叠拼在售。


而到了现在光谷东在售的楼盘依然还比较多，好比恺德光谷熙园、正荣恒瑞御峯、新希望锦粼九里、中建星光城、武汉城建光谷龙山湖（未来科技城）、光谷创新天地、翡丽天玺、光谷洺悦天玺，还有像还未入市的鼎正悦府、城投南山长投领峯、香港置地033地块等。其中包含了大平层、高层等产品。


光谷东楼盘分布图：

除了光谷中心城以外，还有像左岭三盘，中海光谷东麓、高科世茂十里星河、伟鹏硅谷小镇，均还有房源在售。


接下来，我们就将整个光谷东分为光谷中心城北区、光谷中心城南区、左岭三个地区进行供应量分析。




一、光谷中心城北区：
在售楼盘不少
但后期基本是大户型和地王的天下


光谷中心城北区在整个光谷中的地位较高，无论是前期楼市热度，还是房价，都已较高。而且不少配套都即将开工或交付，例如光谷大悦城、高新大道、高新二路、高新三路改造，豹子溪公园、光谷生态大走廊等。

光谷中心城北区优势：


1、大量产业和商业都集中于此，未来是正儿八经的“宇宙中心”，发展上限较高。


2、各种大型配套都位于此，商业有即将开业的大悦城、光谷五路地下空间走廊、龙湖天街等；


教育有已开学的光谷十八小、光谷十七小、光谷外校等；即将启动建设的有光谷二十小、光谷四十小、光谷四十一小、光谷四十二小、光谷四十三小、光谷三高、光谷四高、光谷五高等。


地铁除了已通车的11号线外，还有规划的29号线、13号线、19号线等；


医疗方面有已开院的省妇幼光谷院区、同济医院光谷院区；在建的还有儿童医院等。


3、光谷生态大走廊、光谷五路地下空间走廊、豹子溪公园等公共设施都在兑现中。


4、地区内的人群，教育水平等圈层较高，购买力较强。


劣势：


1、现阶段房价有一定透支，大多数楼盘基本都在2.4万/平以上，且后期入市的项目都是地王。


2、大量商业用地还需要时间来兑现。


目前的光谷中心城北区多个老盘高层收官，中建星光城11月刚刚推出了18、25号楼，毛坯价约19080元/平，17开17罄，比较难买，而且后期仅剩最后一栋22号楼，基本可以宣布全盘即将收官。这个盘从首开到收官一直都非常难买到，主要原因还是价格涨幅没有太夸张，后期一直保持在1.9万/平上下，比中心城动辄2.4万/平的楼盘要更低。

从存案信息上来看，关山村K2地块目前还剩289套未存案。

武汉阿松”点评：
1、环线位置占优，周边还建房多，距离地铁约800米，距离光谷中心城焦点商务区较远，没有光谷中心城繁荣发展的感觉。


2、毛坯、有小户型，整体入手门槛在地区内比较低。


3、热销、日光，性价比可以接受


除了中建星光城外，其余目前在售的高层楼盘，基本都有房源可直接认购。


光谷洺悦天玺上次拿证，该项目已拿证，是光谷中心城前地王，首开带装修27517元/平，目前在售3、5号楼，叠拼也已拿证，目前还有房源可直接认购。该项目也基本是现在光谷中心城的房价天花板了。

光谷创新天地刚刚推出了R6地块1-4号楼全部房源，高层带装修存案价22601元/平，小高层带装修存案价25145元/平，目前还有房源可认购。该项目此前几期也相当难买，而且大部门还是大平层户型，令人匪夷所思。

从存案情况上来看，创新天地R6地块仅剩84套房源未存案，所剩房源已不多。

“武汉阿松”点评：
1、在光谷中心城内环线位置不占优，但比较靠近商务区。


2、项目体量较大，但地块分散，其商业配比较高，但目前商业还没什么动静，未来并不一定能达到武汉天地的水平。


3、开放式社区，品牌认知度高


4、价格较高，且都是大户型，但依然能日光，有一定圈层效应。


德商彰泰佳兆业翡丽天玺带装修约27518元/平，门槛较高，该项目首开去化还不错，目前在售10、12号楼，还有房源可直接认购，前期特价房源2.4-2.5万/平，后期还有7栋楼，货量充足。


鸟瞰效果图：

恺德光谷熙园是今年入市的新盘，毛坯存案价24494元/平，目前在售8号楼，特价房21XXX元/平起；正荣恒瑞御峯体量较小，一共仅2栋住宅，目前已全部推出，折后约22000元/平，还有少量房源在售。武汉城建·光谷龙山湖（未来科技城）属于光谷东热度略低的楼盘，前期带装修25000元/平，在售6号楼，基本都是200平以上大户型，据悉折扣力度还比较大。

虽然光谷东目前可直接认购的楼盘较多，但是大部流派型都偏大，而接下来在年底或是2022年，还有几个新盘值得期待，且今年还拍出了几个新地块，虽然相比之前住宅用地有所减少，但是短期的持续供应还是会有一定保障。


1、长江广电·光谷家：性价比不错，目前暂时不对外（未来可能有房源对外）


该项目共21栋住宅，均为高层，没有设计洋房类似的低密度产品。平面图显示，项目虽然分成为3个组团，但实际整个地块是连通的。非常有特色的是，项目包围了一座小山包。

从项目户型分布中可以看出，一区1-6号楼以大户型为主，只有1号楼为2梯4户90-120平，其余5栋均为180平或220平2梯2户大平层。

据悉项目主要用于内部员工认购，一期率毛坯销售，存案均价约18700元/平，性价比不错，目前员工内部认购中，暂时不对外。假如未来有未售房源，可能对外销售。（请勿相信非正规购房渠道）


2、城投南山长投领峯：楼面价约20798元/平，南山再拿光谷东单价地王


P（2021）037号地块位于东湖新技术开辟区高新二路以南、光谷三路以西，占据位置不错。

经过421轮竞价，该地块被武汉山恒建设发展有限公司（南山）竞得，成交价721350万元，楼面价20798元/平，溢价率103.28%，是光谷东新的单价地王。


7月27日，武汉山恒建设发展有限公司股东发生变更，湖北房投、武汉城投入股该公司，其中城投占比约37.6%，成为大股东，037号项目公司变为武汉合跃建设发展有限公司，意味着城投将主导该项目开辟。

3、香港置地033地块：楼面价20330元/平，香港置地竞得光谷东单价次地王，目前已报规


该项目位于神墩五路以南、高科园路以西、高科园三路以北、星高路以东，可以说是中心城北区位置比较一般的盘了。


高科园路033地块共由A、B、C、D四个地块组成，而本次报规的一期包含了A、D地块，B、C地块暂未出规划公示。A、D地块共由10栋22-26层的高层住宅组成，户均建面约119.5平。

从效果图上看，项目外立面做得还是比较有现代设计感，包罗顶部造型、阳台等。

经过212轮竞价，被武汉瀚置江越企业管理顾问有限公司（香港置地）竞得，成交价431610万元，楼面价20330元/平，溢价率84.36%！


香港置地在光谷东拿下的这块地，楼面价达到了20330元/平，是光谷次地王，仅次于同一天的南山地王。比前期地王光谷洺悦天玺的楼面价还要高出4000多元/平。


另外，该项目的户均建面没有像翡丽天玺和洺悦天玺那样做大平层或是高低配，而是做了全高层户型，且户型面积仅有约120平，证明开辟商也认为光谷东再做大户型将会很难卖，所以将户型面积减小。不过由于地价超2万/平，因此在品质上档次会比较高，届时该项目的单价不会很低，乃至有可能达到3万/平。


二、光谷中心城南区
在售楼盘所剩不多，后期还有不少新盘


光谷中心城南区优势：


1、现阶段房价不算太夸张，基本保持在1.8-2.1万/平左右，首付50万还有机会上车。


2、南区还有较多空地未开辟，未来发展空间较大。


3、距离光谷中心城焦点商业区和产业园不太远，自驾可以直接到达。


劣势：


1、现阶段较为荒凉，地区内配套还不成熟，居住氛围也比较一般。


2、还未通地铁，公共交通出行并不方便。


光谷中心城南区目前有高层房源在售的楼盘并不多，价格普遍也要比北区低一些。


新希望锦粼九里，在8月22日推出了所有高层产品，目前高层已基本清盘，在售叠拼别墅。毛坯存案价约17981元/平，属于整个光谷中心城较低价，目前也快要清盘了。该项目的销售状况可谓是一波三折，去年刚开盘时卖的一般，之后在2021年上半年遇到行情好，一度买不到，而后到了下半年又开始平销。

从该项目的存案信息可以看出，一期基本售罄，二期还剩335套未存案，不过其中有较多房源是叠拼。项目叠拼打折听说力度非常大，18000多元/平可以买到中叠，别墅价格已经和高层相差无几！

“武汉阿松”点评：
1、处于中心城最南端，距离11号线非常远，周边现在啥都没有。


2、这个是新希望入汉首个项目，所以无论从首次开辟的战略意义，品质规划的都比较高。


3、价格在整个光谷中心城算是比较低的了，前期一度卖的还不错。


其余像碧桂园十里春风、光谷正荣府、新城璞樾门第，高层都已售罄，目前基本都只剩叠拼在售。

光谷中心城南区后期的新盘供应还有一些，但也不算多，目前有消息即将入市的仅有鼎正悦府这一家。


1、光谷鼎正悦府：户型图已出，产品不错，门槛相对适中


该项目规划由6栋10-18层住宅、一所3班制幼儿园、一座标准化菜市场组成。项目整体货量不算大，但具体去化速度还得看开盘价格。

项目首开1、5号楼，目前高层和洋房户型图已出，小高层基本是2梯2户的设置，其中高层户型面积段为建面约110平左右，洋房为建面约108-125平，整体面积适中，属于光谷东在售房源中的小户型。


高层户型图：

洋房户型：

该项目拿地楼面价约10616.6元/平，而项目旁边的碧桂园光谷十里春风和新城璞樾门第最后一次开盘，带装修均价达到了2.1万+/平，预计鼎正悦府的小高层毛坯约2.1万/平左右。


项目效果图：

2、P（2021）074号地块：住宅体量有限，楼面价约4043.2元/平，大家房产底价拿地


P（2021）074号地块位于武汉市东湖新技术开辟区大吕路/四海街以南、光谷五路以西、百川街以北、豹溪路以东，靠近高新四路，在地区内位置一般。

该地块被武汉蔚闵恒宝企业管理有限公司（大家房产）底价拿下，成交总价89760万元，楼面价约4043.2元/平。

3、P（2021）071号地块：住宅约4.65万方，楼面价约4130.3元/平，武汉文投集团+知音产业园+武汉光谷知识产权联盟联合拿地


该地块现场挂牌，被武汉文投集团+知音产业园+武汉光谷知识产权联盟联合拿下，总价64020万元，楼面价约4130.3元/平。该地块体量不大，且是以商业、商务为主的地块，住宅仅约4.65万方，体量非常小。


卫星地图：

4、P（2021）073号地块：规划住宅定向销售给小米集团正式员工，楼面价约8326.9元/平


P（2021）073号地块位于东湖新技术开辟区高新四路以南、豹溪路以东。该地块规划净用地面积18152.63平方米，总建筑面积约3.64万方；规划用地性子为居住用地。

该地块现场挂牌，最终该地块被谧空间武汉信息科技有限公司底价拿下，即小米，总价30310万元，楼面价约8326.9元/平。根据规划该项目住宅定向销售给小米集团正式员工，因此不管位置如何，价格如何，最终都与平凡购房者无缘了。


5、武汉当代光谷东地块


2020年6月1日，武汉龙海开辟建设有限公司居住项目获得建设用的规划许可证，据查阅，武汉龙海开辟建设有限公司的股东为武汉当代地产开辟有限公司，该项目位于东湖新技术开辟区南新街以南、豹溪路以东、高新五路以北。

追溯该地块来源可知，2019年11月武汉市国土资源和规划局东湖新技术开辟区分局以协议方式出让1宗国有土地使用权。受让单元为武汉龙海开辟建设有限公司，地块位于南新街以南、豹溪路以东、高新五路以北，土地用途为城镇住宅用地，土地面积3.066604公顷。

“武汉阿松”综合点评：该项目的位置已经临近光谷南片区，价格可能会比光谷东的价格要低一些；项目开辟商当代也在光谷有自身的项目，从其开辟的项目品质来说还是有口碑的；信息实在是太少，估计今年可能都没有太大的动静，但是未来还是可以期待的。


三、左岭
在售楼盘还有较多房源
后期供应量较大


左岭优势：


1、左岭是目前整个光谷东可以说是最低的入手门槛了，地区内目前在售的三个楼盘都有小户型，单价基本在1.3-1.5万/平左右，适合刚需人群。


2、有东湖科学城等规划，后期有一定发展空间。


3、周边有左岭还建社区，有一定居住氛围。


劣势：


1、距离焦点主城较远，再往东基本就出武汉。


2、暂无多少大型配套设施，想进城，通勤时间较长。


左岭目前的在售楼盘仅有3个，且离得相当近，基本都集中在未来三路地铁口以及高新大道附近。

中海光谷东麓全盘都已推出，目前在售12-15号楼，12月初存案价下调重新存案，还有少量折扣，折后大约14000+元/平。前期该楼盘曾一度闹出打折风波，闹得沸沸扬扬，如今事情基本已平息，处于正常销售状态，剩余货量也还比较多。

从目前的存案情况可以看出，中海光谷东麓目前一期和二期还剩余1100多套房源未存案。

“武汉阿松”综合点评：
1、远离光谷东焦点区，环线位置很远，属于左岭片区，但项目距离11号线未来三路站约400米左右，步行可达，地铁交通还算是便利。


2、项目周边目前较为缺乏配套，产业园较多，不过东边有部门学校，乘坐地铁或自驾可以共享光谷中心城的一些配套。


3、户型面积小，适合刚需


4、前期销售状况还不错


高科世茂十里星河目前在售二期4号楼，毛坯存案价13500元/平，还有房源在售，少量特价房12XXX元/平。后期还剩二期1-3号楼，货量还比较多。该楼盘前期一度买不到，购买难度较大，乃至还有一些“套路”，不过到了下半年，市场转冷，也只能平销了。

从目前的存案情况可以看出，该项目还有700多套房源未存案。

“武汉阿松”点评：
1、高科世茂十里星河项目环线位置在外环以外，属于左岭板块，远离光谷中心城焦点地区.项目位于已通车的11号线正地铁口，乘坐地铁非常方便，且项目自带商业规划。


2、项目毛坯存案价13500元/平，是东湖高新区新房住宅的新低，在光谷东仍旧比较低。


3、项目周边目前配套比较缺乏，产业园较多，且大多小区都为还建房，周边目前人气不高，左岭板块的发展还需要较长时间等待。


伟鹏硅谷小镇已推出A区C地块1-5号楼，高层存案价15708元/平，小高层存案价17278元/平，前期还有少量房源在售，但基本没有多少折扣。

该项目住宅体量达到近百万方，后期货量非常巨大，而且规划有众多产业、商业，开辟周期也将非常长。

“武汉阿松”点评：
1、1、硅谷小镇属于东湖高新左岭板块，处于目前光谷东的边界，不过地区也有着重磅规划后期有一定发展潜力。


2、项目自身规划的产业、商业非常之多，例如硅谷立方、硅谷之门等，未来都将是地区的地标性建筑。


3、项目距离已通车的11号线地铁口不远。


4、项目自身规划品质较高，集中供暖、万科物业、公建化外立面、社区绿脉等等，在光谷都比较罕见。


5、该项目价格创了地区新高。


1、P（2021）034号地块：左岭新地块，楼面价约8094.8元/平，光谷科学岛溢价拿地


P（2021）034号地块位于东湖开辟区科技四路以南、未来一路以西、锦程西街以北、韩杨路以东。该地块规划净用地面积96654.78平方米，总建筑面积约20.54万方，其中住宅建面约15.14万方，商业建面约5.4万方。规划用地性子为居住用地、商业用地。

该地块网上挂牌，被光谷科学岛（武汉）有限公司竞得，成交总价166290万元，楼面价约8094.8元/平，溢价率约93.8%。


该地块位于武汉外环以外约900米，属于左岭板块，环线位置较偏远，距离地铁11号线未来一路站约2.4公里，是一个全新的地区，位置一般。

2、P（2021）035号地块：楼面价约10135.9元/平，武汉葛化科创置业拿下左岭新城单价地王


P（2021）035号地块位于东湖新技术开辟区锦程东街以北、快岭东路以西、快岭路以东、科技东路以南，绝对位置一般。该地块规划净用地面积16719.39平方米，总建筑面积约25079.1平米，规划用地性子为居住用地。

该地块网上挂牌，被武汉葛化科创置业有限公司报竞得，总价25420万元，楼面价约10135.9元/平，溢价率约109.7%，是左岭单价地王，预计未来入市价格不低。


总结：


总体来说，光谷东的供应量并不算少，但由于当初的拿地价实在太高，不少楼盘做大户型之后，去化非常慢，而之后的楼盘也学聪明了，例如香港置地033地块，直接将户型做小，控制总价，以防滞销。


但是，可以预见的是，未来光谷东将会是高价盘的天下了。

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