太贵了，光谷东！接下来，迈入2万只是时间问题，在售三盘如许选

光谷东不停是武汉的热门购房地区，前几年由于严格实行现价，出现了很有趣的现象，不论在内部的地段、配套如何，几乎都是一口价，带精装18000元/㎡。
今年开始，光谷东的房价梯度差出现了。光谷五路至光谷六路沿线的核心地区，品质好且离地铁近的新居凌驾19000元/㎡，几个交付不到一年的二手房，比如中建光谷之星，国采光立方等，税后成交价凌驾20000元/㎡。
而且，6月30日进行的土拍中，的P（2020）048地块地价13514.75元/㎡，049地块13271元/㎡，按照保本盘算，售价凌驾20000元/㎡才能保本。
不管大家觉得值不值，最快今年底，光谷东新居单价普遍进入20000时代了。那我只想说，老盘且买且爱惜。
最近光谷正荣府入市，10438元/㎡拿地预备保本卖17200元/㎡。所以专门去看了看这个项目，趁便转了一下关注度比较高的中建星光城和碧桂园十里春风。


光谷东未来中央
我觉得光谷东未来的中央地区，应该在光谷四路-光谷六路之间，因为光谷四路附近会合了东湖高新区光谷政务服务中央、大悦城，光谷六路有瑞安的大量商业街区和商务写字楼等。
但是考虑到瑞安慢工出细活的开发风格，预计大悦城周边最先形成光谷东的商业中央。
以大悦城为圆心，测距结果是：距离碧桂园十里春风和光谷正荣府约3.3千米，距离中建星光城约1.8公里。
而且中建星光城也是其中距离已建成的地铁11号线最近的项目，到光谷生物园地铁站3公里，离碧桂园十里春风和光谷正荣府到光谷五路站分别是3公里和2.8公里。

光谷正荣府
最近在光谷东看房，各个项目的置业顾问都要cue一下光谷正荣府。可见大家照旧感到“起篓子”的项目来了。
因为光谷正荣府固然贵为前光谷地王，地价10438元/㎡，却预备毛坯卖，放风均价约17200元/平米，比中建星光城还便宜，一举成为光谷东在售新居的最低价。
项目配套：
开发商正荣在武汉开发的项目包罗高端改善的关山大道正荣紫阙台，已经偏刚需的盘龙正荣府、四新的正荣府和清能正荣府。正荣紫阙台的品质在片区内有口碑，四新的项目有些争议。
光谷正荣府位于光谷四路与流芳园横路交汇处，碧桂园十里春风对面。这个地段，不少购房者纠结的点是，有点偏。

我觉得重要在于公共交通不方便，距离11号线3公里左右，附近也没用公交车站。
如果自驾出行，开车到未来的大悦城、龙湖天街一带，实际也是4公里以内，车程10分钟。
交通改善还必要几年。距离在建的19号地铁线流芳园横路站约700米，计划2023年试运行。
小区约600米还规划建设了武汉首条空轨。
地段偏的另一面是生态环境好，项目西边有豹子溪生态廊道，预计2021年底完工，东边是荷塘公园。
教诲配套方面，2公里范围内有光谷十八小，绿地理想城附近将建光谷第六初中，南面1公里左右有块教诲用地。

开盘信息：
光谷正荣府住宅约10万方，尚有2000方商业859户和一家幼儿园。
住宅一共12栋楼，6栋高层，6栋叠拼，共859户；预计7月上旬首开5，6，7三栋。5-7栋高16层，6栋20层，都是两梯四户。

光谷正荣府，是我近期觉得有惊喜的户型。
首先，面积段偏小，有少见的96平米小三房；而且三个户型功能性很强，因为项目公摊21%左右，但是卧室和卫生间优化面积多，实际得房率可到88％。
96平米户型，三房两厅两卫的紧凑结构已经可以算神户型，唯一的遗憾是北次卧面积较小，估计只能放下单人床或者做书房。

103㎡户型是两个单元连接处的边套，估计是空间限制，做了两房朝北，进深大过面宽的设计。个人不喜欢这种户型，动静没有分区，而且厨房太狭小又不便改造。

114平米，做了横厅设计，三面采光弥补了进深长的影响，而且6、7栋可以从客厅俯瞰小区东侧的公园。

预计7月10号左右开盘，放风均价价17200元/㎡（毛坯），95㎡户型的首付48万起。

点评
最近碰到一些纠结这个位置到底值不值得买的买房者，我觉得这个水平的单价和首付，基本上光谷东新盘中最便宜的，而且有难得的小户型，是个上车机会。
当然相对便宜的代价就是入住后两三年除了地铁通了，其他基本生活商业不方便，重要靠社区底商。
别的，隔壁左右还有若干住宅地块没有土拍出让，这意味着交房后，还要忍受好几年工地围绕的环境。


碧桂园十里春风
碧桂园光谷十里春风位于光谷四路与大吕路交汇处。附近还有各种科技财产园区，附近已交付入住的小区只有北面的绿地国际理想城，生活配套一般。

项目配套：
碧桂园十里春风到光谷东的商业和政务中央，比如龙湖天街、光谷创新天地、中粮大悦城、瑞安商业体等，基本都是3公里左右距离。
距离地铁11号线光谷四路或光谷五路站也是3公里左右，距离有轨电车T2大吕路站较近，约1.1公里。

正在建设的19号线未来在1.5公里左右有站点。简单说，住在这里，最近五年最好开车出行。
优势是三面环公园，生态环境好。西面及南面规划建设绿化公园，东面有豹子溪生态长廊。

开盘信息：
碧桂园光谷十里春风总占地面积约10万方，总建筑面积约22.5万方，容积率为2.2，规划总户数1818户，项目规划共29栋，该项目由10栋高层、2栋小高层与17栋叠拼构成。

目前4、7号楼、23号楼剩余部分房源，又新开了3（高层）、19号楼（叠拼）。高层均价18000元/㎡（含精装），叠拼均价27000元/㎡。
高层户型有109㎡、117㎡、120㎡三种。首付58万起。
但是作为总高20层的两梯两户的小高层，公摊22%，设计却没利用优势。
117㎡和120㎡都是进深大于面宽的户型，这种户型客厅的采光不太理想。而且两间卧室朝北夹着厨房的设计动线杂乱，厨房的油烟和噪音污容易扰乱卧室空间。

109㎡中间户设盘算是发挥了低公摊的优势，主卧做出了套间，走道占用面积也比同样格局的户型更小。

点评：
碧桂园在光谷东一共6个项目，十里春风是去化平销的一个。我觉得照旧和性价比不高有关，配套、交通、地段、户型都没有显着亮点，代价却和地段配套更好的碧桂园云玺差不多。
可以参考一线距离最近的已交付楼盘——绿地国际理想城，二手房挂牌价16000元/㎡上下。

中建星光城
一步步从光谷东地价盘涨到高价盘的项目就是他，更看不懂的是，开盘7次都是日光。
我觉得缘故原由可能是，去年他比光谷东的顶配盘便宜，今年它是光谷东新盘里配套好的。耗走对手也是一种打法。

中建星光城在光谷三路与三星巷交汇处，交通条件是3个项目中最好的。距离地铁11号线光谷生物园站700米，三站换乘2号线，2站换乘19号线，已通行738、518公交，项目还规划了有轨电车T3站点。
周边1公里左右有光谷中央幼儿园、光谷二十一小、光谷二十二小、光谷第一初级中学等教诲配套。
距离光谷大悦城、龙湖天街、光谷地下空间走廊等2公里左右。
距离光谷的三甲医院也比较近，省妇幼光谷分院，光谷同济医院，同济儿童医院等都是1公里距离。

开盘信息：
中建星光城是光谷东的大型项目之一，项目团体建面约56万方，容积率3.3，分两期开发，总户数4445户。每期各12栋，目前销售的是1期，仅剩13号楼，预计7月开盘。

13号楼共两个单元，1单元24层，2单元27层，两梯四户，总套数196套，公摊约23-24%。
户型有107㎡、109㎡、119㎡，
109㎡和119㎡和其他两个项目一样的造型，进深长，动线乱。118㎡靠大阳台换回一点颜面。

107㎡户型是中规中举的中间户结构，三房两厅两卫的结构紧凑实用，不过牺牲了房间面积，两个次卧7.6-10㎡左右。现场看工程进度很快，一期预计2022年3月交付，二期年底开盘，2022年12月交付。

代价和其他的精装项目差不多，6月开盘的9号楼均价凌驾18000元/㎡。首付约60万起。

点评：
个人不是很喜欢中建星光城的地段，距离光谷生物城和九峰森林公园比较近，不过个人喜好不影响这个项目的去化。
毕竟在光谷现有的项目里，比他配套地段好的没几个，已知的几个光谷六路新盘也是妥妥代价破20000元/平米的。


怎么选
选地段和配套，中建星光城排第一，就是要忍受户型不佳。
选居住舒适度，光谷正荣府低密、楼层矮、公园环绕。
选性价比，碧桂园十里春风带装修，只比光谷正荣府高7-800元/㎡，但是精装不含地暖中央空调新风等；光谷正荣府胜在得房率更高。
总结，首付预算5-60万首先光谷正荣府，预算60万以上首选中建星光城。

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