万科在光谷杀了个回马枪

上一次他们出现在光谷，已经是10年前
20年前光谷初代拓荒者，缺席了这里最躁动的10年
从开拓到成长，从一片荒芜再到成熟繁荣
一家企业，几乎经历光谷从无到有的全部生命周期
在无人看好时，陪着光谷一起成长，当这里开始喧嚣充斥着激情，又以最大的克制理性旁观
每一家企业都会做他认为对的事，你不客观市场就教你客观，万科的行业地位是他总会在不同的时候做合理的选择
包括这次，时隔10年突然重返光谷


01



2004年是万科第一次进驻光谷的时间点，几乎与万科进入武汉的时间重合。
你还记得当时光谷什么样？
当时候武汉人又怎么定义光谷？
换句话说，20年前，在万科的大战略中，已经把光谷放到一个很高的位置，并坚信这里成长可期。
光谷强势崛起让万科受益颇多，万科也用顶级的开发理念回馈光谷。
在那个光谷远没有成为“宇宙中心”的年代，万科毫不犹豫把最好的产品投入到这里。
城市花园、万科红郡，说是武汉房地产行业的先行者，都不为过。

万科城市花园

万科红郡
城花璟苑、魅力之城、万科嘉园更是成为关山地标担当。

万科城花璟苑

万科魅力之城

万科嘉园
从初次见面的惊艳，到入住的舒服，再到二十年如一精心维护......叠拼退台，洋房，花园级绿化，物业服务，都让光谷成为“万科粉”的发源地。
当2015年光谷楼市彻底爆发前夜，最有群众基础的万科，却没有继续跟进。
你也许会调侃，没有万科的光谷，房子真好卖啊。
万科在光谷挖了99米，却在最后1米时收手。
你有没有想过如许一个问题——
2010年你会羡慕2008年买房的，2015年会羡慕2013年买房的，2018年会羡慕2015年买房的......
但到2023年，有多少人会羡慕2021年买房的？
光谷的红利，大部分都属于2015年前的布局者。2015年尤其是2017年之后购房者，又吃到多少红利？
万科在光谷的拓荒期、成长期倾其所有，实际上把最大的红利，都留给业主。


02



行业地位，从来不属于跟随者。万科决定做一件事，也许总要几年之后回头看，哦，他是对的。
许多万科粉，都源于万科在光谷一次经典案例——万科红郡

万科红郡
2010年入市时均价约莫8000元/平（住宅），彼时周边项目基本没有超过7000元/平的。当时市场对这个板块的定义就是不锈钢，万科却看到【一个契机】。
在那个art deco风格才刚刚起步的年代，低密欧式洋房的震撼无与伦比。万科用产品突破区域代价的天花板。
通过长期运营赋能，在这里搭建一个生活配套完备、居住舒服的大型住区，并且在后期迸发出最大代价。

万科红郡
他跟周边最初1000多的价差不仅没有被时间填平，反而进一步拉大到6000甚至10000以上。
现在红郡的二手挂牌均价约莫31000元/平，是武汉三环外第一个真正成交价超过3万的楼盘。

信息来源：房天下 ，截止日期2023.8.24，价格可能存在变化，请客户及时关注最新消息


万科当年为什么敢在三环外做【超配】？
【一个契机】是什么？
三环画圆

最初的开发商，都是很典型赌城运，吃城市化的饭。深度捆绑城运，踩准城市扩张节点，提前布局超级大盘获利。
万科红郡，包括更早的城市花园、魅力之城，踩中的正是武汉首条环线画圆，城市大框架定型的风口；
城花璟苑、万科锦程、万科嘉园，赶上大关山板块发展的起步阶段，区域代价蜕变已到临界点；

关山大道
光谷每一次城市变革的节点，都被他敏锐提前捕捉。
当光谷走上前台，代价已经肉眼可见，各路人马挥舞钞票蜂拥而至，反而他选择旁观。
直到他认为又一个契机出现。




03



当潮水褪去，光谷开始从喧嚣中重新审视一个新区的发展韧劲。当价格挤掉水分，万科突然杀了一个回马枪，选择了光谷金融港。
为什么是这里？
关山和光谷中心城，毫无疑问是更热门板块。
在市场新常态下，他们需要更长时间去夯实代价根基，重新达成市场关于价格认知的分歧。
而金融港，即插即用。
这里是光谷真正的“腹地”。
不管光谷未来长多大，下面这个红圈永远是光谷的城市底盘——

这里拥有完整的土地纵深，已经形成环形交通路网。
没有江、湖、山隔离的一体化，只要有路网链接即可以整体规划，形成资源共享，完成辐射。
想抱光谷大腿的区域太多，庙山/光谷南、花山、葛店、红莲湖、梧桐湖都可以放到大光谷的概念之下，甚至双柳隔着长江都想跟光谷暧昧。
但太多【光谷概念地】被山水隔断，就靠一条道路连接。
地理的屏障是城市整体规划无法越过的鸿沟，无论多近，享受到的势能辐射都至少会弱一个量级。
而上面的红圈内，关山、金融港和光谷中心城，三大板块都是以平行纵向轴串联资源，中心城是光谷五路，关山板块是关山大道，金融港是光谷大道。

同时，关山大道、光谷大道、三环线、关豹高速（高新三路）、高新大道......几条大道在光谷腹地，形成了一个密集路网的交通格局，任何两个点对点之间，都有快速路/城市环线连接，这是他们的协同发展的核心逻辑。
关山、金融港和光谷中心城，如同光谷的“黄金三角”，构成“前商-中港-后城”的格局——
· 关山，距离武昌主城最近，发展最早，拥有着地利；
· 光谷中心城，高大上的城市规划和预期，象征城市的未来，拥有着天时；
· 金融港，一直都是承担光谷居住需求的主力，无疑代表的就是人和。
关山和光谷中心城发展的越好，金融港的代价就越发凸显。
三大板块已经形成三层级环线交通网路，本质上他们都在一个大圆环通勤整体概念中。


他们的唯一差异在于，定位。
但任何一个板块，都无法独立存在，更依托另一个板块支持。


你也许在中心城工作，目前还需要去关山消耗
你在关山消耗后，需要回到金融港生活
更大的可能是，你无论在关山还是中心城，都得去金融港上学
......


相互依存，资源互补，三大板块共同构筑光谷腹地的【完成体】。


04



整个金融港板块的发展节点，比中心城更早，这意味着在金融港板块，其实沉淀了远比当下中心城更成熟的城市体系。
当大区域联系紧密，资源互为依托，当关山、中心城房价都朝着3万去了，同等城市量级的金融港板块，应该是多少？
约2万左右的吸引力，给了万科重返光谷难以拒绝的身位。（信息来源：安居客
https://wh.fang.anjuke.com/map/loupan/?from=af_map_loupanlist，截止时间：2023.8.29，价格可能存在变化，请客户及时关注最新消息）
而万科也选择了金融港，生活资源密度最大的落位。

区位图，此图非地图，仅供项目位置示意
金融港也许没有太多高大上的规划，但却拥有生活原来的浓度——万科·光谷锦曜，正是诞生在如许的环境之中。
项目本就处于发展多年的成熟住区，除了自带的约4500方锦曜里商业街，约1000米范围内拥有多个商业体——
马路对面就是约12万方大型商业综合体（在建）；
直线距离约400多米是光谷流芳天地（已开业）；
直线距离约500多米有世达广场（已开业）；
直线距离约900多米还有同兴生活广场（已开业）。

世达广场
项目西侧约900米，是绿地面积约4.6万㎡的佛祖岭公园（建设中）。
项目东侧为文化活动规划用地。
到省人民医院东院区直线距离约500多米。

省人民医院东院区
周边教育资源丰富，紧邻光谷十五小东校区；光谷实验中学也相距不远，多说一句，这所学校今年中考树模率达到了66%(小升初网 《武汉市光谷实验中学2023年中考喜报》
https://www.xsc.cn/chengji/202307/53444_22.html)。

项目拥有的不仅是步行生活圈，得益于良好交通区位，他到光谷K11、大悦城、同济光谷院区、高新区政务服务中心等地也非常方便。

（信息来源:百度地图，收集时间2023.8.25 15：21，图片中车行时间为大致时间，仅供参考，因出行方式、出行时间及交通状况等因素，车行时间存在差异，具体以实际情况为准。）
约莫10公里的车程内，覆盖光谷最精华的区域。
还有，地铁2号线起点站佛祖岭站距离项目直线约700多米，光谷有轨电车L1路佛祖岭站距离项目约440多米，项目具备非常完备的公共交通体系。

佛祖岭站点
生活、教育、医疗、交通……你生活的方方面面都可以被照顾的很好。




05



关于产品，万科回归一如既往延续他们之前的光谷产品观——用产品力打开市场。


这块地，质素很好。
只有2.08的容积率，是给产品主义最好的发挥空间。


没有什么讨巧，就是建面约95-126平三房四房产品，针对品质首置和和首改。但最终呈现给光谷人的，可能是一场居住空间的革命。

项目结果图，结果示意图，可能与实际存在差异
万科太了解光谷了，哪怕他已经离开近10年。虽说光谷是一个产城融合的区域，但产业走在了城市前面。体现在人居上，这里总让人觉得缺了些温柔的质感。
所以，万科用一个开放式的公园——约10000方的琉璃公园，串联起市政道路、商业街区和住区。
在你转身隐入一片郁郁葱葱之中时，城市的喧嚣被挡在了外面，归家之路以一种非常贴近自然的方式开启。
类公建化外立面，大面积玻璃栏板，更匹配年轻的光谷。
低容，外加摒弃高低配，释放了整个园区空间尺度的均衡，勾勒出一道美丽天涯线，让业主远远就能看到归家的方向。
进入室内，万科对于空间的筹划和分割更见功力。

项目户型图
建面约95平，是一个很刚的面积段，通常是作为上车置换的过渡，但万科做了3房，还配置了主卧套房。
从尺度看，空间感很体面。这不是筹划师有什么空间魔法，纯粹就是低容+优化筹划。
约9.5米的整体面宽，在这个面积段绝对鹤立鸡群。全新筹划语言——LDK客餐厨一体化，双开间大阳台，把整个空间的采光和通风完美呈现。
双卫，让一家人的生活起居更加从容。

装修展示间结果图
舒服与实用，万科给予这个户型的，是更长久的家庭生命周期。在其他户型上，也有着充满生活考量的细致打磨。

项目户型图
建面约112平，居然能做出3+1的筹划，大横厅或者是一个给予生活更多可能的x空间，轻松切换。

项目户型图
通常在140平以上才会看到的4房+大横厅，被摆进建面约126平的户型之中。


步入式衣帽间，主卧套，超大开窗面......每一个户型都有亮点，却没有短板。


这是武汉整体降容之后，全新产品观的一次横空出世。
对于许多人来说，光谷永远是【梦开始的地方】。
年轻的活力，高速发展的态势迅猛，从来不缺少就业机会，也总能获得比老城更高的收入......
但如许的光谷就够了吗？
从光谷客到光谷人，从一个人到两个人再到三个人，五个人......择一城过一生。光谷越来越高大上，他褪去了过去的质朴，也褪去过去的包容与平等。

项目结果图
你永远不知道那个租在民房里办公的小公司，会不会成长成参天大树，你也永远不知道那张稚气未脱的脸，会把这里变成TA孩子的故乡。
万科回归，对许多光谷人也许是打开曾经的记忆，但对更多的新光谷人，这里会是一个更温暖的家，三餐四季，从此总有一盏灯能为TA点亮。
我们可以期待，万科用更强悍的产品力，提拔光谷的人居体验；同时，一个光谷金融港的新中心在地图上被点亮，吸引更多人留在这里，追光逐梦。

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