光谷核心（关山+光谷民族新城+金融港）楼市评测
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光谷三环以内目前在售的新楼盘不多，后续的供应也非常匮乏，今年的纯新盘估计只有维佳关山郡这一个独苗，约1000多套住宅，再往后的新建住宅只会越来越少。
光谷三环外的民族新城板块虽然有三个新盘，一个暂时封盘，另外两个房源非常少，加起来也就300套左右，还有不少是洋房别墅。
金融港板块目前也是三盘，正荣暂且不说，美的云筑供应还比较充足，伟星也有一些选择。这个区域近期还拍了两个新地块，基本不消担心新房断供。
二、房价变化
关山核心的房价是比较稳定的。
中建大公馆从2017年毛坯22000元/平,到2019年的24000元/平，再到2022年的27000多元/平，价格一路上涨。
旭辉千山凌云2019年首开带装修约24000元/平，2020年涨到25800元/平，2021年到现在，该项目基本稳定在两万六七左右，相对来说价格也算是站住了。
光谷三环外和金融港的价格起升沉伏非常明显。
光谷民族新城的南山樾府2022年初首开带装修备案价到30000元/平。到2022年下半年装修改毛坯折后约20000元/平左右，直接打骨折。
2020年入市的美的云筑早期高层的毛坯房备案价约17000多元/平，之后打折到15000元/平左右。2022年项目二期备案价涨到了20000元/平，现实上折后约16000多元/平。近期项目一期现房又爆出工抵房12999元/平。
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三、光谷核心究竟怎么买？
1、光谷三环内，根据需求以及预算对号入座
目前关山核心的主力楼盘是中建大公馆和旭辉千山凌云，价格都在26000元/平左右。
其中，[中建大公馆]毛坯销售，目前主要是建面约101-134平房源在售。央企开发，正在关山大道沿线，预计今年年底交付，2023年划入中小学为光谷十小+光谷实验中学。剩余货量不算太多。
[旭辉千山凌云]带装修销售，主推建面约110-127平米房源，紧邻光谷大道高架，2023年划入学校为光谷六小+光谷实验中学。三期还有600多套住房可售。
三环内还有[融创光谷壹号院]这个高端豪宅，主推8号楼建面约107-140平三-四房，带装修约30000元/平左右。还有2000多套住宅可售，货量非常充足。
另外则是[恺德瑜园]、[光谷悦城]，这两盘的开发商实力一般，虽然价格只有2万-2.1万元/平，但是关注度不高。
值得一提的是关山核心的[维佳关山郡]，项目占据位置不错，可以说是关山门户，迟迟没有入市，预计将首开1号楼建面约48-128平毛坯高层，预计价格不高，门槛也会比较低，比较适合关山核心的年轻人首次置业。
整体来说，在光谷三环内买房，预算不多，不太在意品质的话，可以等一等维佳关山郡，或者去看看恺德瑜园的尾盘。喜欢一步到位带装修的房子，那就是旭辉千山凌云，看中地段配套，要买毛坯房的话，可以重点关注中建大公馆。
2、光谷三环外，刚需改善两极分化明显
民族新城板块目前在售的只有[城投光谷香恋]，项目末了一栋高层主推建面约125-168平大户型，带装修约22000元/平。虽然比关山核心部分楼盘单价要低了大几千，该项目户型面积大，三成首付要80多万，基本不是刚需的菜。
附近的[湾郡北岸公馆]预计加推2.2期洋房，建面约163-172平，单价预计24000-25000元/平，同样是改善类大户型，门槛不低。
金融港佛祖岭板块目前是两盘争霸，[伟星光谷星悦广场]位置更好，自带大型商业，带装修约20000元/平左右，在售2、3号楼建面约100-126房源，上车门槛比民族新城和光谷核心要低很多。目前项目住房已售159套，还有300多套住宅可售，货量不算多。
[美的云筑]不仅单价较低，户型面积也不大，二期建面约89-115平带装修的小户型总价不到150万起，两成首付不到30万起，比较贴合刚需的购房需求。近期传出一期毛坯现房工抵房约12999元/平起，价格优势明显。不过项目东边临近高铁有一定的硬伤。
佛祖岭板块还有两个新地块，其中P（2022）113号地块，就在伟星光谷星悦广场正对面，据了解该项目将由万科操盘，照旧值得期待的。另外还有今年挂牌的P(2023)012号地块，被孝感锦宏置业有限公司拿下，溢价率7.4%，成交楼面地价7733元/平，规划体量约18.85万方。
四、二手房现状
关山核心以及三环外的二手房不少，价格差异也非常大，其中超过3万的小区基本都是对口了不错的中小学。典范的就是关山大道沿线的保利时代南区、三环外的万科红郡，二手房约3万元/平，带看量和成交都还比较活跃。
另外就是位置不错的二手房，虽然学校优势不是特殊明显，价格也不便宜。比如光谷新世界，二手房约2.9万元/平。保利时代北区也是一样，中学划分到了二初，房价相比南区就低了不少，目前二手房参考价约27000元/平左右。
有些房龄较长的老旧小区，因为对口学校的优势，二手房价格也不便宜。比如三环外的万科城市花园，二手房约27500元/平，在光谷核心来说，属于价格中上等水平。
这几年交付的次新房价格也不低，其中琨瑜府、泛悦城对口光谷四小+二初，二手房价格约2.7万-3.1万元/平。
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中建大公馆和旭辉千山凌云的二手房约2.5万-2.7万元/平，也是处于整个光谷二手房市场的中上等水平。
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光谷三环外的民族新城高层二手房价格约1.7万-2万元/平左右，明显比关山核心同期房源价格要低。这一块没多少大品牌房企开发的楼盘，二手房差价主体体现在与学校距离的远近，与华一光谷汤逊湖学校略近的二手房小区价格略高。
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紧邻学校的天祥尚府二手房约1.9万元/平，距离学校略远的丽岛美生约1.7万元/平。
金融港板块二手房价格较高的万科红郡、当代国际花园主要是因为学校原因；光谷十五小附近的小区二手房价也不算低，万科魅力之城、金地艺境约1.8万-2.1万元/平。
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综合点评：
光谷核心各版块之间的价格差比较明显，现价段的整体供应也不多，除了金融港佛祖岭板块未来有新地块入市，关山核心以及民族新城新房供应越发紧张。
对于光谷核心的购房者来说，当下有合适的房源应该抓紧入手，尤其是关山核心，未来的选择只会越来越少。
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