深度观察：这回第二次集中供地，将是武汉楼市重要转折点
壹房企：活下去比什么都重要
最近几个月，武汉楼市遇冷，降价打折促销已经从远城区蔓延到主城区。
楼市下行趋势显着，诸多楼盘开盘去化不甚理想。
与之相反，土拍市场再次成为武汉房地产市场关注的焦点。
2021年8月31日，武汉市自然资源和规划局发布了本年度第二批次住宅用地“两集中”出让公告；共计出让土地51宗，土地总面积约351.66公顷，总建筑规模约862.81万平方米，起始价总额约591.72亿元。
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据说，当晚51宗土地信息挂出来之后， 武汉多数开辟公司投资部迅速进入一级战斗状态，连夜组织精兵强将迅速对上述51宗地进行研判。
在房地产市场下行行情之下，对于房企而言，只有两件最为重要的事：把盖好的房子卖出去，把地买进来！
虽然现在销售行情不好，但是拿地还是必须的，借用房企投资部员工的话：不拿地，企业可能马上面临死亡，拿地了虽然也痛苦但是可以让公司多活一年。
活下去，比什么都重要！
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（图片来自网络、图文无关）
这绝非危言耸听，现实就是这么暴虐，房地产行业早就告别了暴利时代。“三道红线”下来，一部分房企甚至失去了继承拿地的资格，与此同时，房企开辟利润率也降到了历史最低水平。
贰
面对51宗地：开辟商感到很难”下叉子“
讲个真实的段子：
8月31日当晚，各房企投资部加紧对51宗地进行研判之后，之前期待的心情画风突变，成这个样子了——
房企A：“老弟，今晚的51宗地，你们研判的如何了?计划跟进几块？“
房企B：”老哥，我们研判完了，好像没有什么值得跟进的地块啊，你们呢？“
房企A：”我去，别逗我，怎么和我们研判的一样，难道英雄所见略同？“
为什么会是这样呢？且听笔者分析。
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关于这51宗地，笔者按照房企通用拿地指标和要求（地段、利润率、商住比等），做了初步筛选，具体如下：
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上述51宗地，笔者初步筛选完毕之后，基本只有2宗地可以进行跟进，其他地块不建议跟进的缘故原由有几点：
1、地块位置较为偏僻，例如远城区，供应量大，销售去化困难，大多数房企不会选择。
2、有的地经过侦查，确定为勾地项目，不建议跟进。
3、纯商业用地，开辟难度大，一般开辟商玩不转。
4、销售困难户片区，区域供应量大，不建议跟进。
5、地价过高，难以满足投资利润率要求，例如汉阳的119-121号地块。
综合来看，本次武汉市第二批集中供地的51宗地，总体上看并不算很优质，大部分地一般开辟商拿不了，难以符合公司投资拿地要求。
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P（2021）115号·花山·起拍价11214元/㎡
15号地块位于东湖高新区花城大道以北，外环高速公路以东，处于左岭与花山的交汇处。
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P（2021）116号·关谷南·起拍价11002元/㎡
116号地块位于东湖高新区牌坊舒路以南，光谷二路以西，富士康西路以北，中芯二路以东，处于光谷南；距离该地块最近的地铁站位地铁2号线佛祖岭站。
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P（2021）127号·黄石路·起拍价28411元/㎡
127号地块是本次集中开盘宗地中起拍单价最高的项目，位于江岸区黄石路与京汉大道交叉口以南，起始楼面价达到28411元/㎡，按照溢价率15%盘算，最高楼面价32672元/㎡。
位于花山和左岭的两宗地，位置较偏，周边配套不齐全；位于汉口黄石路地块，楼面价过高，地块面积小，有可能成为主城区地王；而光谷二路的地块，还有待拆迁房屋，且土方量较大。
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笔者了解到，有的房企虽然研判没有真正适合拿的地，但是还是勉强象征性报了1-2宗地给集团，至于能否拿到，只能看天命的。
也有多家TOP50房企，向笔者明确表示，公司不会到场此次土拍。
叁
新的拿地政策：更加苛刻、普通开辟商只能”望梅止渴“
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武汉观察家注意到，8月31日公布的521宗地将在10月9日、10日两天集中揭牌，并按相应规则陆续安排成交。从出让方式来看，本次公告以网上挂牌为主，以网上挂牌方式出让的地块37宗，宗数占比约72.5%；以现场挂牌方式出让的地块14宗，宗数占比约27.5%。
出让政策启用“限地价、限房价、竞品质”方式，将提升品质作为核心目标。
2021年9月8日，第二批集中供地竞买规则的简要说明公布，全文如下：
（一）竞一次性付款。即竞买人按照要求举牌竞报一个月内最高付款比例或付清土地价款的最短时间周期。
竞拍达到出让最高价仍有竞争的，转为竞一次性付款。
1.挂牌起始价5亿元以下的项目，竞拍最高付款比例（即自地块成交之日起1个月内缴付出让价款的比例），以出让最高价的50%起拍（含竞买保证金），竞拍增幅为10%，竞拍上限为100%。
2.挂牌起始价5亿元及以上的项目，竞拍最短付款期限（即付清全部出让价款期限），以原先约定的付款时间起拍（结合具体项目确定），竞拍幅度为向下压缩时间（结合具体项目确定），竞拍上限为地块成交之日起1个月内付清全部土地价款。
（二）竞企业自持市场性租赁住房建筑面积是指竞买人按要求举牌竞报自持租赁住房的建筑面积，竞报面积最多的为竞得人。
竞自持的租赁住房与地块规划要求配建的租赁住房自持年限保持一致；地块本身无配建租赁住房的，竞自持租赁住房的自持年限为10年。租赁住房建立和管理的其它相关要求按照《市人民政府关于开展培养和发展住房租赁市场试点工作的实施意见》（武政规39号）规定执行。
竞拍一次性付款达到上限后仍有竞争的，转为竞自持租赁住房建筑面积。竞拍增幅为住宅规划建筑面积的2%，竞拍上限为30%（含规划要求的配建）。
竞自持租赁住房建筑面积在换算成住房套数后，不足一套的，按一套盘算。
（三）竞现房销售建筑面积是指竞买人按照要求举牌竞报自竣工验收合格后方可申请销售的商品住宅建筑面积，竞报面积最多的为竞得人。现房销售的其它相关要求按照《商品房销售管理办法》（建立部第88号令）规定执行。
竞自持租赁住房建筑面积达到上限后仍有竞争的，转为竞现房销售建筑面积。现房销售建筑面积须在项目初次开盘时全部推出。
1.商品住宅建筑面积（住宅规划建筑面积扣减租赁住房建筑面积后）10万平方米以下的项目，竞现房50%起拍，竞拍幅度为50%，竞拍上限为100%（即全部实行现房销售）。
2.商品住宅建筑面积（住宅规划建筑面积扣减租赁住房建筑面积后）10万平方米及以上的项目，竞现房50%起拍，竞拍幅度为25%，竞拍上限为100%（即全部实行现房销售）。
竞拍的现房销售建筑面积在换算成建筑单位后，必须满足建筑规范和竣工验收标准；建筑单位换算成楼栋后，不足一栋的，按一栋盘算。
（四）竞房屋全装修建筑面积是指竞买人按照要求举牌竞报全装修的建筑面积，竞报面积最多的为竞得人。全装修是指房屋交付前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，厨房与卫生间的基本设备全部安装完成。全装修的其它相关要求按照省、市房屋全装修的相关规定执行。
竞拍现房销售建筑面积达到上限后仍有竞争的，转为竞房屋全装修建筑面积。
竞拍增幅为上述现房销售建筑面积的5%，竞拍上限为现房销售建筑面积的100%（即全部实行全装修）。竞拍的全装修建筑面积在换算成住房套数后，不足一套的，按一套盘算，且须在初次开盘时全部推出。
（五）竞评比建筑品质即建筑品质方案评比
竞拍房屋全装修建筑面积达到上限后仍有竞争的，转为竞评比建筑品质方案。组织专家评审小组对竞买人提交的建筑品质方案进行综合评分，评分最高的确定为竞得人。
以上规则仅作简要说明，具体以各地块发布的正式挂牌文件为准。
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武汉观察家对于昨日出台的土拍政策细则，解读如下：
1、开辟商资金实力成为核心竞争力。竞买人按照要求举牌竞报一个月内最高付款比例或付清土地价款的最短时间周期，目前大多数房企普遍缺钱，融资成本居高不下，这一条直接锁定开辟商的资金实力，有钱的房企才能参与玩，否则只能“望梅止渴”，很现实、很暴虐。
2、竞公租房建筑面积，面积最高者得，这样无形之中，降低了地块的投资利润率。因为公租房是不能对外销售的，因此公租房面积在投资测算中是不能算销售收入的，例如一个10万的项目，公租房按照5%就是5000平米，假设房价2万每平米，理论上公租房面积会损失项目货值1个亿，直接影响该地块投资利润率指标。
3、竞现房销售建筑面积拉长了开辟商销售回款周期，直接影响开辟现金流，对于项目投资利润率也会有影响。
4、竞评比建筑品质即建筑品质方案评比，成为了各个开辟商竞争拿地的不确定因素。因为一个房地产项目的规划方案，除了技术侧面的问题之外，还有建筑美学、宜居性、空间布局等诸多主观评价的方面，既然是主观点评，难免存在诸多不确定性，简单讲，没有哪个开辟商敢信誓旦旦说自己方案一定是最佳，一切由专家评委说了算。
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这样看来，开辟商拿地需要面临的考核关卡越来越多，对于房企的资金实力、开辟能力、抵抗市场风险能力提出了更高的要求。但是从另外一个方面来看，主管部门对于房企拿地监管更加严格，有利于维护房地产市场健康平稳，有利于维护购房者的合法权益。
后记：
三十年河东、三十年河西。
房地产行业经过几十年高速发展、从黄金时代到白银时代甚至将来的青铜时代。
行业正在经历调整变革的阵痛期，房住不炒是主旋律。
武汉这次第二批集中供地，或许是武汉楼市新的转折点。
以后房地产市场会更加透明、市场监管更加严格、保障购房者利益更加充实。
对于开辟商而言，强者生存，弱者被淘汰。
或许，武汉楼市新的历史篇章刚刚开启。
撰文：武汉观察家
审核：阿杜
主编：阿杜
本号首席法律顾问：杜律师
武汉最具影响力房地产B端头部矩阵，创始人从业经历丰富：曾操盘武汉诸多地产项目，亦曾任职top30强房企武汉公司高管。
矩阵目前拥有数万高端粉丝，核心粉丝群涵盖房企一把手、银行行长、投融资营销口负责人、大学教授、建筑设计院院长等业内人士，长期聚焦于房企动态、土地信息、项目收并购、楼市政策及走势分析。
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