光谷神盘，让人又爱又恨
这周，光谷市场的动静都和一个开发商有关——就是华润。18日，华润琨瑜府最后一栋楼开盘，一代让武汉买房者又爱又恨的神盘收官。与此同时，华润推出新一代产品昆仑御。
说到华润在光谷的最后两个楼盘，我一时有点感慨，新旧瓜代的两个楼盘正好见证了光谷楼市走向新常态；光谷核心区域也从满地倒挂新盘走向几无新盘。
在光谷这多年，华润让购房者心情是复杂的。最后推房源时候，是否值得买？今天我们聊一下。
限价下的神盘
2015年8月，中国长江动力集团有限公司原址（长动地块）分为75号和76号两个地块拍卖，75号地块由电建拍得，楼面价8817元/平方米，是当年光谷总价地王。76号地块由华润和葛洲坝拍得，楼面价8831元/平方米，是当年光谷单价地王。
两个地块就是后来的电建泛悦城和华润琨瑜府。
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琨御府入市销售，是在限价大背景下进行的。因为其地段、价格、以及品牌，成了光谷颇受关注的的“神盘”。
“神盘”盛名之下，购房者爱恨交加。爱是因为两个项目地段好，价格倒挂买到即赚到；恨是因为从产品配置、开盘方式到交付质量槽点多多。
爱它
地段、配套、单价
琨瑜府位于关山大道与创业街交汇处，是关山大道的起点地段，距离华中科技大学、光谷世界城德国风情街、湖北省中医院光谷院区等1公里以内。
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（琨瑜府周边配套实测距离）
光谷的堵车全市闻名，关山大道沿线没通地铁，拥堵冠绝光谷。而琨瑜府占了关山口的地段上风，公共交通配套齐全：小区5-600米外有地铁2号线南延伸线的华中科技大学站，门口是有轨电车站点，自驾可以直接上关山大道、光谷大道、雄楚大道高架等。
小区周边生活配套齐全：规划总占地面积114947.5平，总建筑面积788445.07平，分为三期开发，一期有7栋住宅。三期有6栋住宅，二期为总建面19万㎡的贸易和写字楼。
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（琨瑜府自带配套区位图）
小区一期与三期之间还配建了两所幼儿园和一所九年制喻家山学校，喻家山学校设计为36班小学和24班中学，明年建成。
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（喻家山学校效果图）
琨瑜府另一个代价点具有时代特色，就是限价导致一二手价格倒挂，买到即赚到。
2017年9月琨瑜府首开，卖毛坯房，均价19500元/㎡；当时隔壁房龄12年的卧龙剑桥春天二手房价格与其差不多，略新的保利花园二手房20500元/㎡，其他新房如保利时代和泛悦城卖精装房，均价23000元/平米。
当年抢琨瑜府一期的人除了部分自住的客户，还有来自全武汉甚至外地的投资客。
这种不愁卖的高姿态，也直接导致后期购房者与琨瑜府相爱相杀的后续。
恨它
五大争议环绕
买琨瑜府，不少购房者说，买的时候折腾，交房的时候扎心。
1.开盘花样
琨御府历史上，开盘花样不少。
开盘当天销售集体关机不通知客户，临时更换开盘地点，半夜三点在酒店开盘；
认筹金200万，全款客户优先买房，一期90%以上客户全款买房；
开盘时间屡次放鸽子，一期和三期住宅开盘时间隔了近两年。
2.土地之争
长动地块原来长动集团汽轮机发电机厂，关于长动地块有各种说法，我专门找过环评报告：
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（环评报告）
3.超高容积率引起采光之争
琨瑜府的两块住宅用地容积率很高：一期容积率3.93，三期5.82，楼间距和人口密度比白沙洲、四新、后湖等刚需区域更高，小区内楼栋密集。
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（网友“云中武汉”航拍琨瑜府一期）
长动地块的高容积率引起了三个小区的采光之争。涉及泛悦城、卧龙剑桥春天、琨瑜府，由此一度耽误了琨瑜府新房源入市。
4.交房标准减配之争
去年底，琨瑜府交付后也引起争议，业主们觉得不如同期的保利时代好，主要有以下几点不满：
只有两部客梯没有货梯，电梯小，1.8米的床垫都放不进去，后期装修不方便；
大厅实景和效果图差别大。装修简单；
楼梯间的扶手和楼梯质量不好，刚交房已经出现破损；
墙体裂痕、破损等。
如果说，上述问题或多或少在其他楼盘也会有的话，那琨御府最让购房者揪心的，恐怕是价格了。
上周，我们推送降了，真降了！捡漏武汉二手房后，有光谷的朋友留言说，买琨瑜府的二手不如买保利时代。
于是我和生活工作在关山大道的朋友及资深中介聊了聊，琨瑜府的二手房在光谷群众心目中，确实承认度没那么高。
有新证交易税费高的原因，也有学区不如光谷一小的原因，而且在关山大道生活的人会觉得琨瑜府地段有点尴尬，步行到K11和光谷天地等区域贸易中心有点远，不如保利时代、中建大公馆、金地格林东郡等楼盘方便。
琨瑜府一期二手房成交均价24500元/㎡，按照17年200-300万全款购入计算，扣除每年损失5%的利息，一套房子只赚2、30万，从回报率来看，不如白沙洲和四新的神盘。
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（贝壳网琨瑜府成交价截图）
二手房市场是检验神盘的战场，当然，从长远来看，不能说买琨瑜府亏了，只能说眼下少赚了点，长远来看，其所在的地段，以及华润的品质，我认为会有厚积薄发的过程。买了，肯定是赚了，只是赚多赚少的问题，先前买了的业主，还是要有耐心。
最后一栋楼明天开盘，全是大户型
自住捡自制，投资请避开
讲完八卦回归正题，琨瑜府最后一栋200多套房子值不值得买？接棒的新盘昆仑御值不值得买？
先上基本信息：8月18日琨瑜府推出三期11号楼，共3个单元，1单元总高20层，2、3单元总高56层；246套房源全部是大户型，面积为170㎡和190㎡四房，2梯2户。
琨瑜府三期的位置比一期更靠近创业街和关山大道主干道，优点是出行方便，缺点是周边集合了主干道，学校、公交场站等噪音源。
我觉得小区中间的11号楼算三期内最安静的楼栋之一，西面为二期写字楼；东、南、北面都是小区内其他楼栋。
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（红色方框内为11号楼）
其中，除了1、3单元的边户是190㎡户型，其他都是170㎡户型，公摊约24%。
170㎡户型是近年大户型中常用的四叶草形状，华润比较贴心的设计是做了三个带卫生间的套房，南向次卧形成相对独立的空间。遗憾的是书房面积不到9㎡，作为卧室有点窄小。
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190㎡的户型和其他楼盘的同等面积户型很不一样，虽然是三面采光通风，但是没有做成客餐厅一体化的大横厅，而是以玄关为界，形成了南向两个相对独立的活动区域。
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我觉得这种布局有遗憾，观感不大气，空间尺寸也不舒服：客餐厅分开看，实际面积不小，却没形成大横厅的气势；玄关以北的餐厅厨房面积很大，书房和北线次卧面积却只有10平米左右，活动空间不大，对不起190㎡的面积。
还有一个需要提示的地方是，琨瑜府三期是开放式社区，还是不少购房者不太能接受开放式社区，担心入住后的安全和私密性。
琨瑜府上周已经领预售证，没涨价，均价23730元/㎡。值得买吗？我的观点是自住可以入手，投资避开。
原因如下：
1.单价低
以后关山大道应该没有比琨瑜府更自制的新商品房了，自住买在低点不会亏。片区其他新盘如旭辉千山凌云24000元/㎡以上，中建大公馆四期明年才开盘价格只会更高，关山大道沿线能拆迁再开发土地也没几块了，即将全面进入二手房市场。
2.户型适合多人口的家庭
关山大道买房的新武汉人多，几年后会面临完婚生子和父母来汉投靠，需要大房子。我们身边不少住在光谷的朋友都买了第2套房或者换房了，从长远看，在光谷住4房是趋势。
3.总价高，投资难脱手。
武汉上半年二手房成交主流户型为100㎡以下，在光谷也是如此。我在贝壳上搜了一下周边小区的二手房，大户型的挂价低于小户型，而且成交量很少。
144㎡以上的大户型，总价高，对于二套换房的改善客户来说要7成首付，更难脱手。
昆仑御接棒
主打6层低密洋房，价格不自制
琨瑜府清盘在即，华润无缝衔接推出新项目昆仑御继续抢占市场。比起琨瑜府，我觉得昆仑御的产品配置有诚意，不外生活配套不如琨瑜府，价格也更高。
昆仑御基本信息：
地址：光谷创业街与秦云路交汇处 （葛洲坝卡尔顿庄园旁）
开发商：中城拿地，华润合作开发
体量：共计921户，其中高层635户，多层286户；容积率2.1，配套2141平贸易，
户型：122、132、144㎡洋房和105-115㎡高层
价格：纯新盘，毛坯、价格待定
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（昆仑御区位图）
我关注的点是：周边环境比琨瑜府单纯，低密洋房住的宽敞通透，关键看价格。
昆仑御所在的三环内珞瑜东路沿线已经多年没有新盘了。琨瑜府对面是丛林公园，周围是葛洲坝世纪花园、卡尔顿庄园等成熟的住宅区，生活方便，而且珞喻路出行没有光谷大道和关山大道那么堵。
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（昆仑御周边环境 来源：光谷资讯中心）
昆仑御规划的产品是现在中心城区少见的低密度住宅。地块容积率2.1，小区由10栋6层洋房、5栋34层高层组成。
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（规划图 来源：光谷资讯中心）
首开洋房，目前考虑一次性推出，后期推高层。
虽然高层的户型图和价格没出，不知道与洋房差价大不大，但是从居住舒适度考虑，我觉得洋房更值得买。
6层的真·洋房在武汉新房市场上很少见，密度低公摊小，自住很舒服。高层的上风是可以俯瞰马鞍山丛林公园。
昆仑御的面积段不大，洋房户型122、133、142㎡，高层面积105-115㎡，重点是毛坯出售，首付和总价会比较友好。
昆仑御的洋房公摊13—17%，因为得房率高，室内利用面积相当于150㎡以上的高层产品，每个空间的尺寸都比较舒适，适合改善客户。
首先是客厅面宽大，全部在4米以上，122㎡户型的客厅面宽也有4.2米。三个户型的次卧和书房全部大于10㎡，跟琨瑜府170㎡的房间利用空间差不多。
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昆仑御的132㎡和142㎡都是四房设计，很适合光谷的家庭结构，面积住得下，总价也不会太高。
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当然，昆仑御的生活配套能级不如琨瑜府。首先没有大型贸易体，附近只有一家中百仓储，距离小区约1.1公里；昆仑御距离地铁站也比较远，离2号线佳园路站1.8公里，离11号线湖口站2.1公里。对口学校参考隔壁葛洲坝几个小区，应该是对口光谷八小，这和光谷一小、二小突出。
昆仑御地价高，售价不会自制，以是适合改善自住，投资就不用考虑了。
这个地块去年拿地，楼面价14629.5元/㎡，可以参考地价差不多的正荣紫阙台，183㎡洋房含装修均价32704元/㎡。
希望住得宽敞舒适的买房者可以考虑，光谷以后估计也不会有低密洋房了。前提就是出高价，而且不看重关山大道的繁华和更优质的教育资源。
投资客可以避开了，这么高价入手，回报率很低。
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