光谷东买房告诫：单价高于2.5W的楼盘暂时别碰，拒当冤大头
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/ae1d7e38b0d94702918150755a3644bd~tplv-tt-large.image?x-expires=1983964807&x-signature=RBlDeyu9acvP7OdunVWN0sYCvN4%3D这是“武汉房姐”带你赢利的第4年，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
以下为“武汉房姐”微信公众号粉丝问答精选提问
知识星球粉丝提问：房姐您好，子弹145，如今在光谷东选筹，首套投资，孩子1岁，如今有还建房复试在住，如今有几个选择可以做:
1.星光城10-20 99平户型CS16，总价207(单价2.1)。
2.山水光阴 A.10/33层98三房(楼下10米远有垃圾站，有遮挡，全屋定制)，含税和居间费230(单价2.3) B.20/33层98三房(楼下10米远有垃圾站，无遮挡，平常装修)，含税和居间费220(单价2.2)
3.北辰 A.33/33层110三房，毛坯，不临街，含税和居间费218(单价1.98)
B.17/33层96三房，毛坯，不临街，含税居间费218(单价2.27)
4.朗诗 A.17/33层88三房，毛坯，不临街，含税居间费 210(单价2.35)
题目:
1.您在二手房源里不绝提到山水光阴，这个小区北部和东部已经没有路，南部已经成熟，西部是华为的地，而且有大片公寓用地在建对山水的租金未来会产生打击，且没有大型商业。投资山水的内在逻辑在那边呢？高新大道以北的圈层会对16小产生利好终极形成好的学区产生溢价么？
2.以上二手房源已经是我能淘到的最自制的房源了，我不知道怎么决定？
3.17小北部有片初中用地，未来可能是16，17小共用的初中么？圈层会促成好的初中的形成我的推测对么？
4.星光城的学校会很差么？21，22小，一初都被还建房困绕。
5.假如着实星光城买不到，新希望、凯德熙园、正荣御风、联投光谷瑞园、淘二手房 哪个是更好的选择呢？
<hr>武汉房姐回复：你好，感谢付费！
题目比力多，我们一个个解答。
一、光谷东各个板块的投资代价在那边？
1.光谷东从区位代价上判定，如今的代价排序是： 光谷东焦点区>未来科技城>光谷南 光谷东的焦点区域详细指的是以高新大道和光谷五路为坐标，这里是商业中心，买房越靠近焦点区，房价越高。 按照这个代价体系，如今中建光谷之星，光谷创新天地，188，国采光立方，等占据了最好的位置，加上产品力不错，改善族的首选，所以成交价也稳固在2.6-2.8左右。
2.未来科技城间隔光谷东焦点区不算近，但是久远看光谷东焦点区和北大资源的代价差距不会很大，北大资源在华为附近属于产业园附近比力稀缺的住宅产品，有稳固的买卖客源。租金收益也会比力高。 未来科技城规划容纳30万人，人才公寓才不到5000套 且申请门槛很高，租房缺口很大，不消担心。
3.你提到的“山水光阴北部和东部已经没有路，南部已经成熟，西部是华为的地”。着实不止未来科技城没地了，整个光谷中心城北区能拿出来土拍的地已经少得可怜。接下来土拍市场将从光谷中心城北区转向南区。 二、为什么我们在知识星球里重点保举各人淘笋的楼盘是朗诗里程和北大资源？
参考链家网的数据，光谷东如今二手房挂牌量最大的楼盘：
1.朗诗里程170套
2.桃花源133套
3.北大资源山水光阴89套
这几个楼盘都是刚需盘，上车门槛低，风致溢价少，小户型居多，是光谷东刚需族的首选。 新盘业主入手代价足够低，横竖都是赚，发急卖房的业主可担当的贬价空间会比周边高价入手的风致盘更大。 投资客占比多，毛坯房占比高，自住客少。
挂牌量大，在横盘期，想快速脱手，必要在浩繁对手盘中脱颖而出，必须代价有上风。 所以这几个楼盘淘到笋盘的概率会比其他楼盘更大。
反观中建光谷之星，光谷创新天地，188，国采光立方这些改善盘，代价居高不下，是由于改善自住客多，业主惜售，入手本钱太高，也很难淘到高性价比的笋盘。
我们反复讲过，板块发展差别阶段要选择差别的产品。发展扩张边界阶段，刚需主导，刚需小户型涨得快。成熟阶段，改善主导，改善大户型涨得快。光谷东如今还处在扩张阶段。
三、学区 新区都谈不上真正的好学区，都是新学校，未来好不好告急看生源泉源的素质、学校的器重和投入水平。新区的学区变成真正的好学区，通常至少也必要3-5年甚至更长的时间沉淀。 光谷东的学区上风暂时还没有表现，但是优质生源都会合在17小和16小附近。 星光城周边是还建房，短期内生源不抱负，但是初中是个亮点。
四、选筹对比 以上选筹，性价比最高的是北辰A和星光城。
以上为“武汉房姐” 微信公众号粉丝提问精选
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