即将全面爆发！2020大光谷值得期待全新盘TOP20！
本文阿松将盘点2020年大光谷片区（东湖高新、江夏区）值得期待的全新盘项目（全新盘指的是从未开过盘的项目），这些项目基本都是2019年拿地，大多可能在2020年下半年入市。https://p3-sign.toutiaoimg.com/pgc-image/878504d6b4c4421d913038e978fc1ba6~tplv-tt-large.image?x-expires=1985261563&x-signature=KukcuVS0pYAnMSHXWS%2FL0w%2BcYzc%3D
阿松还翻看了2018年的土拍汇总，发现2018年拍的大部分地块都已经入市，说明如今开发商囤地捂盘的情况比较少，大部分都是快周转，相信本文中大部分地块在2020年都可以入市。
美的雅居乐云筑 P（2019）028号地块
美的地产首入武汉！光谷南建面27.5万方项目，楼面价10369.76元/平，阿松预计代价16000-17000元/平
美的雅居乐云筑P（2019）028号地块位于东湖高新区光谷二路以西、康魅路以北、流芳路以东、康力街以南；规划用地总面积134721.37平，净用地面积 119788.52平，控制用地面积14932.85平；容积率不大于2.3；建筑密度不大于25%。
美的雅居乐云筑位于光谷梁山头社区旁，周边成熟小区较多，周边有光谷第二高中、光谷第三小学等配套。地铁2号线南延线佛祖岭站直线距离该地块约1.8公里。此外地块隔壁东边挨着高铁线，可能会有很大的噪音影响（高铁速度飞快）。隔着高铁线就是富士康产业园。
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该地块北边不远是2019年2月初拍卖的001号地块，楼面价6625元/平，西边就是江夏的单价地王中海光谷锦城，该项目2016年的楼面价是8220.53元/平，目前已经售罄，收官代价为带装修16000元/平。该地块东边挨着京广高铁，可仍旧吸引了十多个牛X房企疯狂抢拍，牛！
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该地块案名为美的雅居乐云筑，预计2020年入市。
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目前公示的是项目一期，一期地块整体还算是比较方正的，受到周边道路的影响，高层楼栋南向略偏西约15度，东边紧邻武广高铁。
项目平面规划图：
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项目一期由9栋高层和11栋洋房，以及一所幼儿园、部分贸易组成。其中高层楼栋主要位于地块东边，靠近铁路，洋房楼栋位于地块西边，靠近流芳路。
项目一期楼栋分布图：
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效果图：
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项目日照分析图：
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该项目的整体开发节奏比较快，2019年7月8日，武汉市鼎辉雅乐房地产开发有限公司位于东湖新技能开发区光谷二路以西、康魅路以北的居住项目获得建立用地规划许可证。2019年7月11日，武汉市鼎辉雅乐房地产开发有限公司报建光谷028云筑项目。
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土拍情况：
该地块最后被长沙市美的房地产开发有限公司285701万元竞得，楼面价10369.76元/平，溢价率72.94%。这也是美的地产首次布局武汉。
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地块要求：
1、该宗地内应配建15班幼儿园一所，其中幼儿园用地面积不低于5360平，建筑面积不低于4020平。
2、建筑物高度在天河机场标高150米（黄海高程180米）以上时，需取得相关部门支持性意见后方可实施。
阿松总结：
该项目地价较高，且位置一样平常，部分楼栋紧邻高铁，有庞大硬伤，贩卖难度可想而知，期待指数有限。
中城光谷三环边P(2019)139号地块
东湖高新单价次地王，计容建面10.9万方，楼面价约14630元/平，阿松预计代价23000-24000元/平
P(2019)139号地块位于东湖新技能开发区大秦一街以南、秦云路以东、大秦二街以北，土地面积52332.1平方米，住宅用地，容积率为1.0-2.1，计容最大建面109897.41平方米。
P(2019)139号地块位于东湖高新区三环线与珞喻东路交汇处，北边紧挨着马鞍山森林公园，紧邻葛洲坝世纪花圃，东边一线临三环线，周边都是很成熟的居住小区，发展已经比较成熟。在如今三环内土地稀缺的情况下，该地块算是位置较好的了，因此竞拍当日也引起了包括中城龙湖房地产、中海、金地、华润等在内的多家房企的竞争。
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该地块距离2号线延长线佳园路站约1.9公里，距离有点远，不外因为上下三环线比较便利，出行主要还是依赖自驾。
珞喻东路：
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三环线：
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该地块周边暂无新房在售，基本以二手房为主，二手房代价在19000-27000元/平之间。该地块14629元/平的拿地代价有点高，不理性，开发商估计要站岗一会儿了~
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经过125次竞拍后被武汉中城龙湖房地产开发有限公司以总价160774万元，楼面地价14629.5元/平，溢价率90.78%拿下。该地块为如今东湖高新的次地王，目前光谷单价地王为正荣地产P(2016)059号地块，总价45.86亿，楼面价15966元/平。
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据天眼查可知，武汉中城龙湖房地产开发有限公司为武汉中央商务区城建开发有限公司（简称中城）100%控股。
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地块主要要求：该地块应配建一所6班幼儿园，用地面积不低于2700平方米；建筑面积不低于1940平方米。
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阿松总结：
该地块位于光谷三环内，位置还算不差，毕竟光谷三环内已经没有太多项目了。但项目体量不大，且地价太高，参照正荣紫阙台的代价，中城项目恐怕也要卖到23000元/平以上，没有便宜可以捡。
创新金融中央 P(2019)014号地块
武汉永澄置业开发光谷东建面4.2万方住宅，阿松预计代价18000元/平
P(2019)014号地块位于东湖新技能开发区松涛路以东、神墩五路以南，规划总用地面积26150.22平，其中净用地面积18358.81平，控制用地7791.41平，容积率2.3，计容建面42225平方米。
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该地块出让最高价40416万元，起始楼面价4797.6元/平，最高楼面价9571.52元/平。该地块是与上面013地块捆绑出让，最终底价成交，竞得方仍旧为武汉永澄置业有限公司，成交价20258万元，楼面价4798元/平。
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该地块属于光谷中央城板块，高新二路以南，光谷五路与光谷六路之间，在区域内位置不算出众，但也不算差，但距离贸易区还是挺近的。
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该地块案名初步定为创新金融中央，目前住宅部分规划已公示。
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本项目住宅占地面积约2.6万方，总建筑面积约6.5万方，计容建筑面积约4.2万方，其中住宅部分建筑面积约3.9万方。项目整体容积率约2.3，绿地率35.1%，共330户，停车位约509个，车位比1:1.54。
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项目一共由4栋住宅、1所幼儿园和1栋公共服务设施楼栋组成，公共服务设施楼为5号楼，楼内有社区文化中央、养老服务中央、物业管理用房、社区服务站和卫生服务站等。
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楼层层数较低，但是楼间距到达65米，因此四栋楼南向采光都不错，大寒日1楼日照时长都可达5个小时以上。
日照图：
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住宅部分效果图：
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阿松点评：
该楼盘属于光谷东新盘中位置还算不错的，但比前期卖的碧桂园云玺、龙湖光谷城稍差一些。该项目是搭着贸易地块一起拿的，因此住宅体量较小，仅4栋楼330套房子，在光谷东供应量不大的情况下，如果卖到区域一口价18000元/平，估计会比较好卖。
南山光谷府 P（2019）125号地块
中国南山拿下光谷东建面9.8万方地块，楼面价12363元/平，成光谷东的新任单价地王，阿松预计代价19000-20000元/平
南山光谷府P（2019）125号地块位于武汉市东湖新技能开发区神墩一起以南、高科园二路以西、神墩二路以北。该地块规划总用地面积51597.89平方米，其中净用地面积39549.99平方米，控制用地12047.9平方米，容积率1.0-2.5，最大建面98872平方米。
该地块位于三环外约6公里，大区位上属于光谷东的光谷中央城板块，紧邻光谷中央城商务区和高新大道主轴。在光谷东板块里算是位置一样平常的地块，已经位于光谷中央城的东边边界，东边就是医药产业园用地，环线位置在区域内也算很远的。
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该地块案名暂定为：“南山·光谷府”，预计总投资25亿。
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光谷十七小（中央城一小）：
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地块周边目前有碧桂园云玺、光谷学府等新房在售，均价在18000元/平左右。
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土拍情况：
该地块网上挂牌出让，竞买保证金67235万元，起始价67235万元，出让最高价134470万元。起拍楼面价为6800元/平，最高楼面价为13600元/平。
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经过12家企业出价108轮，最后被武汉盘龙南山房地产有限公司122235万元竞得，楼面价12362.58元/平，溢价率81.8%。武汉盘龙南山房地产有限公司为中国南山旗下子公司。
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地块主要要求：
1、地块内需配建6班幼儿园1处，建筑面积不少于1940平方米，用地面积不少于2700平方米。
2、按每百户不少于20平方米的标准配置养老服务用房，多期开发的居住（小）区原则上应在首期建立养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建立、同步验收、同步交付使用。
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阿松点评：
南山光谷府位于光谷中央城东边边界，靠近工业用地，不外项目在高新二路以北，不少人还是能认同这个地段的代价。不外该项目环线位置太远，已经靠近光谷七路了，也不能算位置很好。
该项目体量不大，计容建面9.8万方，大概也就是七八百套房子，12000+元/平的楼面价很吓人了，估计要卖到2万/平左右，在如今行情下很难操盘，而且南山在盘龙城的项目口碑也并不好。
光谷正荣府 P（2019）126号地块
计容建面9.7万方，位置不占优，楼面价10438元/平，阿松预计代价18000元/平
光谷正荣府P（2019）126号地块位于武汉市东湖新技能开发区流芳园横路以南、紫荷路以西、玉荷街以北、豹溪路以东。该地块规划总用地面积62807.75平方米，其中：净用地面积46462.93平方米，控制用地16344.82平方米，规划用地性质为居住用地。容积率1.0-2.1，计容建面46462.93-97572.153平。
光谷正荣府位于碧桂园十里东风东侧，十里东风是目前光谷东楼盘中位置较差的，18000元/平的代价贩卖难度不小。光谷正荣府和十里东风区位代价险些相同，楼面价不低，未来操盘难度也不小。
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土拍信息：
该地块网上挂牌出让，竞买保证金66349万元，起始价66349万元，出让最高价132698万元。起拍楼面价为6799元/平，最高楼面价为13599元/平。
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经过7家企业出价71轮，最后被武汉正襄企业管理咨询有限公司101849万元竞得，楼面价10438元/平，溢价率53.5%。武汉正襄企业管理咨询有限公司为正荣置业旗下子公司。
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地块要求：
1、地块内需配建6班幼儿园1处，建筑面积不少于1940平方米，用地面积不少于2700平方米。
2、按每百户不少于20平方米的标准配置养老服务用房，多期开发的居住（小）区原则上应在首期建立养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建立、同步验收、同步交付使用。
项目体量不大，最大计容建面仅9.7万方。
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阿松总结：
位置不咋地，楼面价不低，不会很好卖。
成都新希望地产P（2019）171号地块
光谷东“边边角”建面23.2万方住宅地块，或与绿城共同开发，楼面价8610元/平，阿松预计代价18000元/平
P（2019）171号地块位于东湖新技能开发区光谷五路以西、南新街以南、新荷路以东、高新五路以北。该地块规划总用地面积163968.34平方米，其中：净用地面积116003.85平方米；控制用地47964.49平方米，计容建面232000平方米，容积率2，为居住用地，出让年限为住宅用地70年。
阿松点评：
该地块体量不小，在光谷东各个地块中属于比较大的，由3个小地块组成。但该地块的位置可以说在光谷中央城中是最靠南的，险些可以说就是最差的之一，南面为工业用地，周边不紧邻公园，没有太多亮点。当然其楼面价也比正荣和南山略低，新希望地产首入武汉挑衅不小，是否会引入绿城开发是一大悬念。
如果引入绿城开发，该项目就会有一定溢价空间，卖到18000-20000元/平是有可能的。如果未引进绿城，单凭新希望自己开发，阿松预计只能卖到17000元/平左右。
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土拍信息：
起始价157760万元，起始楼面地价6800元/平；出让最高价约315520万元，最高楼面地价13600元/平。
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经过新希望、金茂、中海、绿城等7家房企67轮出价，最后被成都锦创汇商贸有限责任公司199760万元竞得，楼面价8610元/平，溢价率26.62%。
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因为首次进入武汉，各人可能对这个开发商不是很熟悉，阿松也特地查了一下。该开发商是成都那边的房企，新希望集团旗下的，之前曾经在成都、重庆、云南、杭州等都会有开发过项目。
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据小道消息透露，新希望或与绿城合作开发该地块，目前双方正处于合作商谈阶段，最终还是以官宣为准。
地块要求：
1、该宗地需配建12班幼儿园一所，其用地面积不低于4860平方米，建筑面积不低于3600平方米。
2、A地块内应配建社区体育设施1处，用地面积不低于150平方米；B地块内应配建社区体育设施1处，用地面积不低于150平方米；C地块内应配建社区体育设施1处，用地面积不低于150平方米，配建社区服务站一处，建筑面积不低于250平方米。
3、B地块规划一处标准化菜市场，建筑面积控制在1500-2000平方米，具体联合规划建立方案确定。
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交投华园 P（2019）027号地块
湖北交投拿下花山建面19.5万方住宅用地，楼面价10643.55元/平，阿松预计16000-17000元/平
P（2019）027号地块位于东湖高新区光谷八路以西、纹横街以南，规划总面积 120803.99平，其中净用地面积84865.46平，控制用地面积35938.53平；用地中包罗公园绿地28610.63平，控制规划道路面积7327.9平；容积率2.3，建筑密度不大于25%，计容建面195190平方米。
该地块位于花山新城板块，限购区域。东边距离绕城高速很近，后期噪音问题应该不容忽视，地块到湖的直线距离500多米；西边距离在建的地铁19号线约1.1公里。不外该地块靠近外环线，属于花山片区中比较偏远的了。
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东湖高新规划局公示了湖北交投产城有限公司位于花山的湖北交投产城华园项目的规划方案，该项目推广名为交投华园，预示着花山将再增28万方纯新盘。
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根据规划显示，该项目总用地面积约12万方，规划净用地面积约8.5万方，总建面约28万方，地上计容建面约20万方，住宅建面约18.6万方。项目容积率2.30，住宅总户数约1645户，高层1367户，高层的户均面积约108平米，机动车停车位约2343个，车位配比约1:1.4。
项目经济技能指标：
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该地块紧邻武汉绕城高速，整体呈菱形分布，其中高层住宅分布在北面以及东边的外围，所有楼栋均为正南北朝向。
项目平面规划图：
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该项目规划有12栋高层以及部分洋房，整体为南低北高布局，中间被规划路一分为二，北边地块均为高层，其中规划有一所幼儿园，南边地块有四栋高层以及部分洋房。
项目高层楼栋分布图：
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立面效果图：
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日照分析图：
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该项目楼盘详情页已经在网站上面上架：
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11月23日，交投华园项目的光谷都会展厅开发，目前还没有更多具体的推售信息，预计会在今年上半年入市。
都会展厅现场实景图：
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土拍情况：
该地块竞买保证金112252万元，起始价112252万元，起始楼面价5750.89元/平米，最高指导价224404万元，最高楼面价约11496.65元/平。
最终该地块在经过189轮竞拍后，被湖北交投产城控股集团有限公司以总价207752万元摘得，楼面价10643.55元/平，溢价率85%。
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地块要求：
该地块应配建一所12班幼儿园，用地面积4860平，建筑面积3600平。
阿松总结：
该地块位置在花山险些属于最差的之一了，不靠地铁、不靠湖，就靠高速公路。而且楼面价过万，预备卖多少？18000？搞笑吗？
中国铁建花山花锦 P（2019）078号地块
铁四院开发建面11.3万方住宅，楼面价10584.01元，阿松预计16000-17000元/平
中国铁建花山花锦项目（暂定名）P（2019）078号地块位于武汉市东湖新技能开发区花城大道以南、庆珪路以东，规划用地总面积70205.47平方米，其中规划净用地面积49470.86平方米，净用地中包罗A地块净用地面积14891.57平方米，包罗B地块净用地面积34579.29平方米；总建筑面积不大于113782.98平米；；控制用地面积20734.61平方米；控制用地中包罗公园绿地10442.14平方米，控制都会规划道路面积10292.47平方米（以上面积均以实测为准），容积率为1.0~2.3；建筑密度不大于25%。
地块分析：
该地块位于花山新城板块，属于限购区域。地块东边距离绕城高速很近，后期噪音问题应该也是不容忽视的，穿过绕城高速就是严东湖，地块到湖的直线距离500多米；西边距离在建的地铁19号线约1.1公里。不外该地块靠近外环线，属于花山片区中比较偏远的了。
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项目案名初定为花山花锦，预计2020年12月开工。
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阿松点评：
该项目和交投华园位置险些相同，可以说是花山最差的位置之一，楼面价也较高，操盘难度极大。还好该项目2020年可能不入市，开发商可以多观望一下。
联投花山P（2019）123号地块
楼面价高达9532.25元/平，计容建面18.2万方，代价无法预测
P（2019）123号地块位于武汉市东湖新技能开发区花山大道以西、春和路以南。该地块规划总面积 167371.87平方米，其中规划净用地面积152039.14平方米，控制都会道路用地面积15332.73平方米，规划用地性质为居住用地。容积率1.0-1.2，计容建面15.2万方-18.2万方。
地块分析：
该地块位于东湖高新区花山大道与春和路交汇处，属于花山片区。项目距离光谷中央城和东三环均约6公里。地块位于花山最紧张的两条主干道花山大道和花城大道交汇处，紧邻花山河片区和软件新城片区，属于花山核心板块。
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地块周边距离主干道比较近，自驾会比较方便。有碧桂园小学、有地铁19号线等，距离都不算远。
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联投是花山的一级土地开发商，可以说花山片区的地基本都是联投自己拿，招拍挂更像是走个过场而已。这2宗地块成交价到达了9500元/平，逼近了花山的地王代价。目前地块周边建发金茂玺悦、绿城凤起乐鸣2个地块项目有新房在售，均价18500-20000元/平左右，不外也有联投光谷瑞园13000元/平这样的低价楼盘。花山低价被炒的如此之高，也让片区陷入了高价站岗的深坑。
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阿松点评：
该地块位于碧桂园生态城南侧，在花山片区位置还算不错 ，靠近主干道，也有一定湖景资源。联投自己拿地，究竟卖多少钱真不好说，按照9500元/平的地价，高层卖到16000元/平是有必要的。但联投的土地成本其实是虚的，像联投光谷瑞园一样卖到13000元/平左右，也不是不可能，因此阿松无法预测这个项目未来的代价。
值得关注的是，该地块容积率仅仅1.2，雷同绿城凤起乐鸣和武地建发玺院，未来高低配规划是必然，低密度产品成为溢价主体。
土拍分析：
竞买保证金137913万元，起始价137913万元，出让最高价275826万元。起拍楼面价为7559元/平，最高楼面价为15118元/平。
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经过4家企业32轮竞拍，最后被武汉鸿信长山房地产有限公司173913万元竞得，楼面价9532.25元/平，溢价率26.1%。武汉鸿信长山房地产有限公司为武汉联投置业有限公司旗下子公司。
众所周知，联投集团为花山一级土地开发商，也就是花山的地本来就是联投的，联投拿地花山一样平常都是自导自演，自挂自摘。
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地块要求：
1、该地块应配建一所12班幼儿园，用地面积不低于4860平方米，建筑面积不低于3600平方米，。
2、按每百户不少于20平方米的标准配置养老服务用房。
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联投花山P（2019）124号地块
武汉联投置业拿地花山，楼面价11252元/平，计容建面6.5万方，代价无法预测
P（2019）124号地块位于武汉市东湖新技能开发区花山大道以西、春和路以南。该地块规划总面积 59766.94平方米，其中规划净用地面积54256.75平方米，控制都会道路用地面积5510.19平方米。容积率1.0-1.2，计容建面54256.75-65108.1。
阿松点评：
该地块的情况和123地块基本一样，但该地块楼面价要更高。
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土拍分析：
竞买保证金48663万元，起始价48663万元，出让最高价97326万元。起拍楼面价为7474元/平，最高楼面价为14948元/平。
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经过4家企业100轮竞拍，最后被武汉鸿信世纪置业有限公司73263万元竞得，楼面价11252元/平，溢价率50.55%。武汉鸿信世纪置业有限公司为武汉联投置业有限公司旗下子公司。
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地块要求：
1、该地块应配建一所6班幼儿园，用地面积2700平方米，建筑面积1940平方米。
2、按每百户不少于20平方米的标准配置养老服务用房，多期开发的居住（小）区原则上应在首期建立养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建立、同步验收、同步交付使用。
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武汉地产集团P（2019）185号地块地块
住宅楼面价约7451元/平，计容建面仅4.4万方，阿松预计15000-16000元/平
P（2019）185号地块位于东湖新技能开发区花城大道以北、土吴路以西，住宅用地，土地面积32831.21㎡，容积率1.0-1.35，最大计容建面44322.13平方米，建筑密度20%。
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该地块竞买保证金16513万元，起拍价33025万元，起拍楼面地价7451元/平，最高出让价66050万元，最高楼面地价14902.26元/平。最终该地块被武汉云盛志合置业有限公司底价竞得，楼面价约7451元/平，该公司是武汉地产关联企业。
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地块要求：
1、竞买人需承诺在武汉市内提供不少于10000平米的租赁住房房源，用于东湖新技能开发区发展和扩大住房租赁市场，上述租赁房源应为《武汉市住房租赁试点项目名单》内项目。
2、竞买申请人应同时申请参与P（2019）186号地块、P（2019）185号地块竞买。
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地块分析：
该地块均位于花山新城的东北部，紧邻碧桂园生态城东境，东边是土吴路，西边是花山大道，南边是花城大道。该区位在花山片区内部并不算很好，没有山景和湖景资源，离区域核心贸易与地铁都有一定距离。
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阿松点评：
该地块位置一样平常，不外地价在区域内算很低的了，未来卖15000元/平左右可能性较大。
中海左岭项目 P（2019）163号地块
全新片区开拓，建面39.5万方大项目！楼面价6012.4元/㎡，阿松预计代价13000元/平左右
中海P（2019）163号地块位于武汉市东湖新技能开发区科技二路以南、左岭大道以西、长岭山街以北、龙岭三路以东。该地块规划用地总面积181586.59平方米，其中净用地面积 131716.49平方米，控制用地面积49870.1平方米，容积率不小于1.0，不大于3.0，计容建面面积395148平方米，建筑密度不大于25%。
该地块位于东湖高新区左岭片区，该地块位于左岭大道与高新大道交汇处附近，靠近地铁11号线未来三路站。
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阿松点评：
如今左岭区域内没有新房代价参考，2018年伟鹏地块在左岭拿下过几宗地块，目前还未入市。后期区域内也会逐步进入开发建立时期。目前该区域东边葛店板块新房代价最高已经到达11550元/平，该项目入市代价会更高，毕竟这是武汉不是鄂州，阿松预计可能在13000元/平左右。
阿松认为左岭片区倒是一个值得关注的片区，毕竟地铁已通车，也是东湖高新牌照，虽然环线位置远，但代价可能比较低，得当刚需购房者。
再加之中海项目体量不小，到时间可能吸引不少人关注，阿松预计该项目在2020年有望入市。
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土拍信息：
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该地块起始价20.96亿元，起始楼面地价5303.82元/平方米；出让最高价39.51亿元，最高楼面地价10607.63元/平方米。最终该地块由深圳市海嘉投资有限公司竞得，成交价237580万元，楼面价6012.4元/㎡，溢价率13.36%。
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地块要求：
1、该地块应配建两所12班幼儿园，每所幼儿园用地面积不低于4860平方米，建筑面积不低于3600平方米。
2、按每百户不少于20平方米的标准配置养老服务用房，多期开发的居住（小）区原则上应在首期建立养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建立、同步验收、同步交付使用。
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城投光谷民族新城建面约6万方小项目 P（2019）155号地块
周边无高层遮挡，楼面价12873.7元/平，阿松预计代价高层17000-18000元/平
P（2019）155号地块位于武汉东湖新技能开发区汤逊湖北路以南、橡树路以西，该地块规划总用地面积30888.24平方米，其中净用地面积29646.05平方米， 控制规划道路用地1242.19平方米，规划用地性质为居住用地。该地块容积率2.01，计容建筑面积不大于5.97万方，建筑密度不大于25%，建筑色调以浅灰色为主。
地块分析：
该地块位于东湖高新区三环外，光谷民族新城板块，距离三环线约1.2公里。该地块距离光谷软件园很近，项目东侧靠近民族大道，民族大道堵车情况也比较严峻，汤逊湖城铁站约400米。
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该地块面积较小，建面不到6万方，预计也只能修2-3栋高层。不外从舆图可以看到，地块北面为中冶南方韵湖首府别墅，西侧和南侧均为保利十二橡树庄园别墅，东侧为枫叶学校，周边高层遮挡较少，景观视野较好。
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目前区域内新房供应较少，前几年集中开发过后目前仅剩下平安御苑一个项目有高层房源，平安御苑高层带装修均价在17400元/平左右。该地块12873.7元/平的楼面价着实不低，预计要卖到2万/平左右，还好项目体量较小，预计会有不少低密度产品。
周边道路实景：
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土拍分析：
该地块竞买保证金41856万元，起始价 41856万元，出让最高价83712万元。最终在经过122轮竞拍后，被武汉城投房地产开发有限公司以总价76856万元，楼面地价12873.7元/平拿下，溢价率83.62%。
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地块主要要求：
该地块应配建一所3班幼儿园，用地面积不低于1080平方米，建筑面积不低于900平方米。
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宝业江夏庙山P（2019）100号地块
建面11.3万方，阿松预计12000-13000元/平
P（2019）100号地块位于武汉市江夏区庙山产业园普安村、向阳村。该地块规划净用地面积为64991.77平，其中居住用地面积45526.56平米，商务用地面积19465.21平米。计容建筑面积控制在113816平米之内，商务用地控住在48663平米以内；居住地块容积率为1-2.5之间，商务容积率≤2.5，居住用地建筑密度≤25%，商务用地建筑密度≤30%。
地块分析：
该地块位于江夏区庙山板块，西北边是工业园，东北边是教诲用地，南边是绿化用地和金龙大街，隔着金龙大街是一系列住宅小区。
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庙山板块位于三环外，距离三环线约10.6公里，距离纸坊城区约1.5公里。该片区是近几年才新开发的居住新城，主要辐射纸坊老城区，虽然到光谷核心区是一条直线，但由于距离太远也无地铁规划，导致该片区对光谷的辐射力严峻不足。
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该地块周边暂无新房在售，南边百步亭江南郡和新华联青年城都是早几年的成熟小区，目前二手房代价约10000-12000元/平之间。
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阿松点评：
该地块位置其实一样平常，环线位置不佳，也不靠地铁，也不靠纸坊商圈，有点尴尬。之前百步亭江南郡才8800元/平，不外已时过境迁。参照片区周边代价，武汉雅居乐花圃13300元/平，纸坊12800元/平，因此阿松认为宝业地块如果2020年入市，代价可能在12000-13000元/平左右，低于刚需购房者来讲有一定吸引力。
土拍信息：
该地块竞买保证金76080万元，起始价为76080万元，起始楼面价约4682元/平，最高出让价为101120万元，最高楼面价约6224元/平米。最终该地块被湖北省建工房地产开发有限公司底价拿下，楼面价约4682元/平。
该地块就是原来的P（2018）181号地块，后来终止挂牌，时隔近一年再拿出来挂牌终于底价成交。湖北省建工房地产开发有限公司即宝业集团，需要引进的中国500强可能就是他自己。
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地块要求：
1、地块竞得人住宅项目房屋预售前商务建筑须全部到达封顶。竞得人商务项目建成后自持经营期限须不短于2年。
2、竞得人须引进一家天下500强企业或中国500强企业入驻，500强企业的标准认定为以近三年《财富》官方网站发布的榜单为依据。
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平安黄家湖P（2019）162号地块
计容建面33.3万方，楼面价5663.65元/㎡，阿松预计代价13500元/平左右，短期能可能不会入市
P（2019）162号地块位于武汉市江夏区大桥产业园龚家铺村、豹山村（具体位置及四至见本挂牌文件附图所示）。该地块规划净用地面积为133761.71平方米（含幼儿园用地面积6480平方米），计容建筑面积控制在333451平米以内，含配套幼儿园建筑面积4670平米，容积率约2.5，建筑密度≤15%。
地块分析：
P（2019）162号地块位于江夏区黄家湖畔，属于黄家湖新区，该区域为全新板块，开发速度较快。该板块区域配套险些为0，一片荒凉。该片区距离三环线约5.5公里，靠近四环线，属于四环以内。
黄家湖新区示意图：
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该地块紧邻万科保利联投抱负星光和五矿万境水岸，北边是规划的山体公园和黄家湖，公园和环湖绿道都在建立当中了，居住环境还是不错的。南边是规划的产业用地和高校用地，西边紧挨着规划 的教诲用地。不外距离地铁站较远。
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区域内已经集结了包罗金茂、五矿、万科、保利、融创、美的等品牌房企进驻，区域地价都在6000元/平左右，并且融创、美的、金茂3大项目都带公建配套，让现实地价成本更高。这是2019年该片区继融创、美的、金茂之后成交的第四宗地块，平安本次成交地块楼面价5663元/平，低于周边其他项目，不外平安本次拿的地块位置较差，可以说是区域内目前离地铁最远的项目。
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阿松点评：
该地块在黄家湖属于位置比较差的了，但还好楼面价低于周边楼盘。平安拿地100%不会自己开发，一定会引入一家大牌开发商来操盘。究竟会引入谁，也决定了该项目卖多少钱。
如今黄家湖新区毛坯均价基本都在在12000-13500元/平米之间。备案价是上去了，但是卖不动，区域内楼盘都开始装修改毛坯贩卖了。阿松预计平安地块临时不会入市，可能等周边楼盘都卖了差不多了再后发制人，开发商的目标至少也是卖到13500元/平以上的，不会像融创城那样平沽了。
土拍信息：
该地块起始总价17.34亿元，起始楼面地价5200.01元/平方米；出让最高价27.34亿元，熔断楼面地价8200.01元/平。据了解，中海、金茂、保利、平安等房企参与了P（2019）162号地块竞拍，最终该地块被深圳市盛钻企业管理有限公司竞得，成交价189395万元，楼面价5663.65元/㎡，溢价率9.2%。据查询，深圳市盛钻企业管理有限公司为平安关联企业。
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黄家湖新区前期土拍表：
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美的君兰半岛项目 P（2019）036号地块
美的置业拿下江夏黄家湖地块，住宅建面28.8万方，楼面价6224元/平，阿松预计代价13000-15000元/平
P（2019）036号地块位于江夏区大桥产业园柏木岭村，黄家湖大道以东、湖韵路以北、大花岭路以西、汪家咀路以南，规划用地面积183076.46平，建筑面积不大于40.52万平，其中居住建筑面积不大于28.85万平，贸易建筑面积不大于9.67万方，学校不大于2万平，容积率2.21。
地块分析：
该地块位于江夏区黄家湖板块，北边距离武汉学院比较近，西边是规划的住宅用地，目前尚未开发。该地块西北角是规划的地铁8号线三期的黄家湖地铁小镇站。
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阿松点评：
阿松认为该项目在黄家湖新区中位置还是不错的，环线位置好于其他楼盘，且也是地铁口，只要代价够低，刚需购房者还是挺喜欢这个位置的。周边楼盘差价较大，军运村高层16000元/平，但融创城降价至12000元/平，因此美的君兰半岛卖多少钱取决于开发商是否急着卖，大概当时的市场竞争态势。阿松预计按平均来讲，美的君兰半岛卖13000-15000元/平都是有可能的。
2019年8月12日，江夏区行政审批局对武汉美的君兰半岛A-3项目的总体平面方案进行批前公示。
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该地块占地面积3.3万方，总建筑面积7.4万方，计容建筑面积5.5万方，从技能指标上可以看出，项目由高层和多层住宅组成，因为楼层不高，因此项目容积率仅1.71，绿地率30%，总户数342户，车位633个，车位比1:1.85，车位比比较高。该地块套均面积约130平。
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该项目一共10栋住宅，其中3、10、11、12、13号楼为6层住宅，5、8号楼为11层住宅，1、6、9号楼为10层住宅，整个地块均为较低楼层的住宅，低容积率，在武汉也比较少见了。
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下图为项目的整体楼栋结构，可以大概看出，项目基本上是板式楼结构，且有入户平台和入户大堂，虽然项目还没有正式面世，可以看出项目比较高端。
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土拍信息：
该地块起始价159890万元，起始楼面价约3951.81元/平，最高指导价252200万元，最高楼面价约6233.32元/平，竞买保证金159890万元。
最终该地块被长沙美的房地产开发有限公司以总价25.22亿+配建8.5%公租房购入，楼面地价6224元/平，溢价率57.73%。这是美的置业间隔一天、继光谷南地块之后在武汉的第二个地块。
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P（2019）038号地块
金茂置业独立拿地进驻黄家湖新区，楼面价5666元/平
P（2019）038号地块江夏区大桥产业园柏木岭村，黄家湖大道以东、强军路以北、大花岭路以西、湖韵路以南，规划用地面积222715.1平，建筑面积不大于37.15万平，容积率1.67。
地块分析：
该地块位于黄家湖大道旁边，需要配建一所医院。该地块将是金茂在黄家湖新区的第二个项目，目前区域内有建发拿地引进金茂开发的建发金茂玺悦项目已经面世。
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上面三宗地块均位于江夏区黄家湖新区，该板块是一个全新待开发的区域，区域配套险些为0，该片区距离三环线约5.5公里，靠近四环线，属于四环以内。该区域区别于之前已开发的黄家湖西岸和北岸，此前基本是未开发的处女地，目前全面启动开发。黄家湖新区属于武汉市江夏区，武汉楼市限购区范围内。
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阿松点评：
金茂地块位于美的君兰半岛南侧，融创城北侧，阿松给出的分析基本是和美的君兰半岛一样的，13000-15000元/平都有可能，而且金茂地块是黄家湖几个地块中入市时间最晚的之一。
起始价145385万元，起始楼面价约3908.89元/平，最高指导价230300万元，最高楼面价约6191.95元/平，竞买保证金145385万元。最终该地块被武汉兴茂置业有限公司（金茂）总价21.05亿摘得，楼面地价5666元/平，溢价率44.79%。
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全文总结：
看完了这些项目，很多人内心估计都凉了半截，好位置的全新项目确实不多，而且地价还不低，以后想出现捡便宜的神盘，估计是很难的。但大的市场行情走势更紧张，可以确定的是，2019年拿地的这些开发商广泛日子都不会好过，操盘难度不小。
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